Skeda E Tips tat-Taxxa
Sidien għandhom iżommu rekords eċċellenti dwar il-bażi tal-ispiża, id-dħul u l-ispejjeż, u n-numru l-aħjar mod biex iżżomm kont ta 'dawn l-affarijiet kollha huwa li twaqqaf spreadsheet - l-accountant tat-taxxa tiegħek jista' saħansitra jkollu mudell li tista 'tuża.
Hawn huma l-affarijiet li tkun trid issegwi:
- Prezz tax-xiri tad-dar, condo, jew bini ta 'appartamenti qed tikri
- Deprezzament akkumulat, u deprezzament annwali kurrenti fuq il-propjetà tiegħek
- Dħul mill-kiri
- Depożiti ta 'sigurtà li rċevejt
Int ser ikollok ukoll trid iżżomm kont ta 'spejjeż varji assoċjati mal-proprjetà tal-kiri tiegħek, inkluż:
- Kummissjonijiet jew ħlasijiet għall-immaniġġjar tal-proprjetà
- Spejjeż ta 'reklamar
- Spejjeż ta 'tindif, manutenzjoni u tiswija
- L-assigurazzjoni ta 'l-impjanti ta' l-abitazzjoni
- Taxxi fuq proprjetà immobbli u spejjeż ta 'interessi fuq l -ipoteka
- Depożiti ta 'sigurtà rimborżati lill-inkwilin
- u diversi spejjeż oħra, bħall-utilitajiet, il-pajsaġġ u l-ġbir taż-żibel
Jekk issegwi dawn l-ispejjeż bl-użu ta 'software ta' finanzi personali jew spreadsheet tal-kompjuter, ir-rapporti ta 'kull xahar u ta' tmiem is-sena tiegħek ikunu tajbin fuq ponot subgħajk u faċilment tista 'tipprintjahom.
Limitazzjonijiet ta 'Telf Attiv Passiv
Ir-regola ġeneruża tal-IRS # 1: Jekk waħda mill-proprjetajiet tal-kiri tiegħek ikollha telf nett għas-sena, dak it-telf jista 'jiġi kkumpensat kontra t-telf u l-profitti tal-proprjetajiet l-oħra kollha tal-kiri tiegħek.
Issa hawn l-aħbarijiet forsi mhux tant tajba: Jekk it-total kbir għall-propjetajiet kollha tiegħek huwa negattiv - telf nett - dak it-telf jista 'jkun kompletament, parzjalment jew mhux deduċibbli fil-livelli kollha kontra l-bqija tad-dħul tiegħek għas-sena minħabba Limitazzjonijiet ta 'telf ta' attività passiva.
Il-kiri ta 'proprjetà immobbli ġeneralment titqies bħala attività passiva, anki jekk tiddedika ammont sostanzjali ta' ħin biex tagħżel l-inkwilini l-adatti, issewwi l-unità tal-kiri u tispezzjona l-proprjetà għal manutenzjoni ta 'rutina.
It-telf minn attivitajiet passivi huwa limitat għat-tpaċija ta 'profitti passivi.
Jekk inti tipparteċipa b'mod attiv fl-attivitajiet tal-kiri, kwalunkwe telf fil-kiri potenzjalment jista 'jitnaqqas sa $ 25,000 fis-sena flimkien ma' kull proprjeta tal-kiri tiegħek. Il-persuni mizmuma li jiffajljaw separatament għandhom limitu ta 'telf ta' kiri sa $ 12,500 sakemm il-persuna għexet lil hinn mill-konjugi tagħha jew tagħha fiż-żminijiet kollha matul is-sena tat-taxxa. L-ammont tat-telf tal-kera permess għall-parteċipanti attivi f'xi proprjetà tal-kiri jvarja skont id-dħul gross aġġustat modifikat tiegħek (MAGI):
- Għal MAGI ta '$ 100,000 jew inqas ($ 50,000 jew inqas jekk preżentazzjoni miżżewġa separatament), it-telf tal-kera jista' jitnaqqas kollu, sal-limitu ta '$ 25,000 ($ 12,500).
- Għal MAGI bejn $ 100,000 u $ 150,000 (bejn $ 50,000 u $ 75,000 jekk preżentazzjoni miżżewġa separatament), it-telf tal-kera jista 'jitnaqqas sa limitu ta' 50% tad-differenza bejn $ 150,000 ($ 75,000 jekk preżentata miżżewġa separatament) u MAGI.
- Għal MAGI aktar minn $ 150,000 ($ 75,000 jekk preżentazzjoni miżżewġa separatament), l-ebda telf fil-kiri ma jista 'jitnaqqas minn dħul ieħor.
Tista 'ġġorr Telf' il Quddiem
Dan iwassalna għal ġenerużi IRS regola # 2: Telf ta 'kiri li huma limitati bil-limitazzjonijiet ta' telf ta 'attività passiva jistgħu jiġu trasferiti għas-sena tat-taxxa sussegwenti meta jistgħu jikkumpensaw il-profitti tal-kiri.
Il-limitazzjonijiet ta 'telf ta' attività passiva huma applikati kull sena, iżda t-telf fil-kiri jkompli jittrasferixxi sena wara sena sakemm it-telf jintuża jew billi jiġu kkumpensati l-profitti tal-kera jew billi jitnaqqsu minn dħul ieħor.
Il-Formola 8582 tintuża biex tikkalkula l-limitazzjonijiet tat-telf ta 'attività passiva u biex iżżomm kont tat-telf tal-kera li jakkumula kull sena għal kull proprjetà.
Ippjanar tat-Taxxa għall-Sidien
Sidien kultant jagħmlu qligħ żgħir meta d-dħul mill-kiri jkun biżżejjed biex iħallas l-ipoteka kif ukoll taxxi fuq proprjetà, assigurazzjoni, u tiswijiet. Iżda l-proprjetarji jiksbu d-deprezzament tal-prezz tax-xiri tal-proprjetà tal-kiri, u dan spiss jista 'jbiddel profitt ekonomiku żgħir għal telf ta' taxxa żgħir - l-ispejjeż jaqbżu d-dħul wara li d-deprezzament jitqies.
Madanakollu, ħafna drabi, is-sidien iħabbtu wiċċhom ma 'spejjeż kbar, bħas-sostituzzjoni ta' saqaf jew it-tneħħija ta 'appartament wara li l-kerrej fit-tul jispiċċa.
F'dawn iċ-ċirkostanzi, huwa possibbli li sid il-kera jkollu telf akbar minn $ 25,000, iżda r-regoli ta 'telf ta' attività passiva jillimitaw it-telf għal eżattament $ 25,000. Il-bqija se jiġi trasferit għas-sena d-dieħla meta sid il-kera x'aktarx ikollu aktar profitt u jkun jista 'jassorbi t-telf eċċessiv tat-taxxa.
Bejgħ ta 'Kiri Properties
It-telf tal-kera għal proprjetà partikolari huwa permess bis-sħiħ fis-sena li fiha proprjetà tinbiegħ b'mod komplet lil xerrej mhux relatat.
Bejgħ ta 'dar, bini ta' appartamenti jew proprjetà ta 'kiri oħra mhix l-istess bħal bejgħ tar-residenza primarja tiegħek. Hekk kif meta tkun qed tikkalkula l-qligħ kapitali, il-formula għall-kalkolu tal-qligħ jew telf ta 'proprjetà ta' kiri tinvolvi t-tnaqqis tal-bażi tal-kost tiegħek mill-prezz tal-bejgħ tiegħek.
Bażi tal-Ispejjeż Aġġustati għall-Proprjetà tal-Kiri
Il-formula għall-kalkolu tal-bażi tal-ispiża tiegħek fuq il-proprjetà tal-kiri hija kif ġej:
- Prezz tax-xiri
- Spejjeż ta 'xiri Plus (titoli u miżati f'idejn terzi, kummissjonijiet ta' aġenti ta 'propjetà immobbli, eċċ)
- Aktar titjib (li tissostitwixxi s-saqaf, forn ġdid, eċċ.)
- Spejjeż ta 'bejgħ Plus (titoli u miżati f'idejn terzi, kummissjonijiet ta' aġenti ta 'propjetà immobbli, eċċ)
- Plus id-deprezzament akkumulat (kif irrappurtat fuq il-formoli tat-taxxa tiegħek)
- Ibda l-bażi ta 'l-ispejjeż tiegħek
Il-kalkolu tal-profitt jew telf tiegħek ikun:
- Prezz tal-bejgħ
- Minbarra l-bażi tal-ispiża tiegħek
- L-istess qligħ jew telf tiegħek
Jekk in-numru li jirriżulta huwa pożittiv, għamilt profitt meta biegħet il-proprjetà tal-kiri tiegħek. Jekk in-numru li jirriżulta huwa negattiv, għamilt telf. Il-qligħ fuq il-proprjetà tal-kera jista 'jiġi intaxxat parzjalment bħala qbid mill- ġdid ta' deprezzament b'rata ta 'taxxa massima ta' 25 fil-mija u parzjalment bħala qligħ kapitali . Il-bejgħ ta 'proprjetà ta' kiri huwa rrappurtat fuq il-Formola 4797, u kwalunkwe kalkolazzjoni tal-qligħ kapitali hija rrappurtata fuq Skeda D.
Proprjetà Immobbli u Responsabbiltà Limitata
Bosta sidien jikkunsidraw li jiffurmaw korporazzjonijiet, kumpaniji b'responsabbiltà limitata jew soċjetajiet biex jippossiedu l-proprjetajiet tal-kiri tagħhom. Korporazzjoni tista 'tkun ta' żvantaġġ minħabba li l-korporazzjonijiet m'għandhomx rata tat-taxxa preferuta fuq il-qligħ kapitali fit-tul.
Kumpanija b'responsabbiltà limitata tkun tista 'tgħaddi qligħ fit-tul lill-membri tagħha sabiex il-qligħ jibqa' eliġibbli għar-rata preferita ta '15 fil-mija fuq il-qligħ fit-tul. Sidien għandhom jiddiskutu dan u aspetti legali oħra li jiffurmaw kumpanija għall-proprjetajiet tal-kiri ma 'avukat biex jifhmu l-implikazzjonijiet legali u finanzjarji ta' tali strateġija.