Kif Iddetermina Jekk Għandek Tiffinanzja mill-ġdid l-Ipoteka Tiegħek
Int, madankollu, impenjat ruħek għal ipoteka ta 'rata fissa bosta snin ilu, hekk int tħallas 6 fil-mija filwaqt li l-ġar tal-ġar qed iħallas 3.25 fil-mija. Għandek tiffinanzja mill-ġdid?
L-ewwel, sfond għal dawk li m'intix familjari mal-vokabolarju: "rifinanzjament" ta 'ipoteka tfisser li inti tikseb ipoteka ġdida.
Int "tirrepeti l-finanzi" - tiffinanzjaha mill-ġdid, bi pjan ta 'ħlas mibdul.
Il-Prosperità tar-Rifinanzjament
Ħafna nies b'ipoteki b'rata fissa li jiffinanzjaw mill-ġdid huma motivati mill-opportunità li jgħaqqdu rata ta 'imgħax aktar baxxa.
Id-differenzi żgħar fir-rata tal-imgħax jagħmlu differenza kbira. Qabbel żewġ ipoteki ta '30 sena ta' $ 240,000. Wieħed iġorr rata ta 'imgħax ta' 4.00 fil-mija, u l-oħra għandha rata ta 'imgħax ta' 4.25 fil-mija.
Dan ma ħossx bħal differenza kbira, ma? Huwa biss kwart ta 'fil-mija, id-dritt? Kemm tista 'tagħmel differenza?
Ammonti żgħar huma komposti f'somom kbar. Fl-aħħar ta '30 sena, id-detentur tar-rata ta' 4.25 fil-mija jkun ħallas madwar $ 10,000 żejda fuq il-ħajja tas-self, meta mqabbel mad-detentur ta 'ipoteka ta' 4.00 fil-mija.
Ovvjament, l-akbar benefiċċju għall-finanzjament mill-ġdid huwa l-opportunità li titnaqqas ir-rata tal-imgħax tiegħek, li tħalli eluf barra mill-ħlas tas-self totali tiegħek.
Il-vantaġġi tar-rifinanzjament
Imma kull rose għandha l-qalba: ir-rifinanzjament jerġa 'jibda l-arloġġ ta' l-ipoteki tiegħek, u jġib l-iskeda ta 'l-amortizzazzjoni lura għal kwadru wieħed.
"Huh dak li jfisser dan?"
Hawnhekk kif jaħdmu l-ipoteki: Meta tagħmel ħlas, xi persentaġġ ta 'dak il-ħlas imur għall-interess tiegħek. L-ammont li jifdal imur lejn il-prinċipal tas-self oriġinali tiegħek.
Aktar ma l-pagament tiegħek japplika għall-prinċipal tiegħek, l-aħjar. Il-ħlas tal-bilanċ prinċipali tiegħek jippermettilek tħallas is-self aktar malajr. (Dak hu għaliex għandek tiżgura ruħek li kwalunkwe ħlas ta 'ipoteka addizzjonali japplika lejn il-prinċipal tiegħek ).
Meta tibda ipoteka ġdida, il-maġġoranza tal-pagament tiegħek tapplika għall-imgħax. Biss sliver ċkejkna ta 'din tmur lejn il-prinċipal tiegħek. Fl-aħħar ta 'l-ewwel sena ta' pagamenti ta 'l-ipoteka, tara li għadek kemm għamilt denti fil-bilanċ prinċipali tiegħek.
Aktar tul il-progress tiegħek fl-ipoteka tiegħek, aktar il-pagamenti tiegħek se japplikaw għall-prinċipal tiegħek. Permezz tal-25 sena ta 'ipoteka ta' 30 sena, kważi l-pagamenti kollha tiegħek se jiġu applikati lejn il-prinċipal tiegħek.
"Dan huwa affaxxinanti, verament. (Yawn.) Imma kif tapplika għall-finanzjament mill-ġdid?"
Meta tiffinanzja mill-ġdid ipoteka, reset l-arloġġ lura għas-sena waħda. Il-maġġoranza tal-pagamenti tiegħek se japplikaw għal imgħax, mhux prinċipal.
Jekk għadek fl-ewwel ftit snin ta 'ipoteka tiegħek, dan mhuwiex big deal. Imma jekk int aktar fl-ipoteka tiegħek, għandek tmexxi spreadsheet biex tara jekk ir-rata ta 'imgħax aktar baxxa tiġġustifikax ir-rewind arloġġ.
Iffrankar tal-Flus fuq l-Imgħax Kmieni fis-Self
Ejja ngħidu Joe għandha ipoteka ta '$ 100,000 b'interess ta' 6 fil-mija.
Il-ħlas ta 'kull xahar tiegħu huwa ta' $ 599. Fl-aħħar tas-Sena 1, Joe ħallas $ 7,188 lejn l-ipoteka tiegħu. Biss $ 1,299 minn dak imħallas mill-bilanċ prinċipali. Il-bqija kien gobbled b'interess.
Sena biss fis -self ipotetiku ta '30 sena tiegħu , Joe jiskopri li jista' jikseb self ġdid b'5 fil-mija. Joe tiffinanzja mill-ġdid, tagħlaq l-ipoteka antika tiegħu u terġa 'tibda l-arloġġ. Huwa jħallas $ 1,000 fl-għeluq ta 'l-ispejjeż għas-self il-ġdid tiegħu.
Fis-6 fil-mija, Joe kien iħallas $ 109,871 f'pagament ta 'imgħax fuq il-ħajja tas-self (iħallas total ta' $ 209,871 għal darha ta '$ 100,000). Permezz ta 'rifinanzjament, Joe "jitlef" il-$ 5,889 f'interessi li huwa ħallas għall-ewwel sena tas-self tiegħu. Ouch.
Iżda huwa utli. Permezz ta 'bidla għal ipoteka ta' 5 fil-mija, Joe issa jħallas biss $ 95,483 f'imgħax fuq il-ħajja tas-self, minflok $ 109,871. Fi kliem ieħor, il-pass tiegħu jiffrankah $ 14,387.
Ħlas ta 'aktar interess bir-rifinanzjament Aktar tard fis-Self
Imma ejja nassumu li Joe kien fis-sena 15 tal-ipoteka tiegħu ta '30 sena meta skopra l-opportunità li jiffinanzja mill-ġdid. Hu ma jridx impenn ġdid ta '30 sena, hekk hu jiffinanzja mill-ġdid fi ipoteka ta ' 15-il sena . X'jigri?
Minkejja li waqqa 'r-rata tal-imgħax sa 5 fil-mija, u aċċellerat il-pagamenti permezz ta' ipoteka ta '15-il sena, Joe attwalment iħallas AKTAR imgħax b'finanzjament milli għamel taħt ix-xenarju oriġinali. Fi kliem ieħor, ir-rifinanzjament huwa ta 'ġid terribbli għal Joe, għax huwa wisq fil-ipoteka tiegħu.
Il-linja tal-qiegħ
Ma jassumux li l-finanzjament mill-ġdid huwa dejjem idea tajba jew ħażina. Ipploggja r-rata tal-imgħax tiegħek, it-termini tas-self u l-ispejjeż tal-għeluq fi spreadsheet jew kalkolatur ta 'tiffinanzja mill-ġdid onlajn, biex tikkalkula jekk il-ftehim potenzjali li qed tiġi offrut jagħmel sens f'ċirkostanza partikolari tiegħek.
Bħala regola ġenerali, jekk int fl-ewwel ftit snin tagħmel ħlasijiet fuq l-ipoteki u tista 'tħassar ir-rata ta' imgħax b'0.75% jew aktar, għandek tikkunsidraha. L-aktar kmieni fl-ipoteka tiegħek tiffinanzja mill-ġdid, l-aħjar.