It-Turning Your Home Into Rental Jista 'Jippermetti Telf mit-Taxxa
Permezz Julian Blokk, Avukat
Il-biċċa l-kbira tan-nies jgħidulek li l-iskadenza tat-telf mid-dar fuq bejgħ ta 'residenza personali hija impossibbli jew mhux permessa, iżda dawn ma jkunux korretti. Ġeneralment, il-kodiċi tat-taxxa IRS jipprojbixxi kwalunkwe tnaqqis għal telf fuq il-bejgħ ta 'residenza prinċipali. Madankollu, jawtorizza bosta eċċezzjonijiet għall-kitba tat-telf mid-djar fuq residenza personali.
Pereżempju, il-liġi tippermetti tnaqqis għal telf mill-bejgħ ta 'residenza personali li ġiet ikkonvertita għal proprjetà ta' kiri.
Iżda jillimita l-ammont tat-tħassir. L-ebda tnaqqis għal xi tnaqqis fil-valur qabel tibda tikri.
Il-punt tat-tluq huwa l-bażi aġġustata tal-proprjetà (1) fil-ħin tal-konverżjoni jew (2) valur ġust tas-suq fiż-żmien tal-konverżjoni, liema minnhom ikun l-aktar baxx. Wara li tkun iddeterminat l-inqas ta '(1) jew (2), iżżid dak l-ammont biex jirrifletti titjib tal-kapital fil-perjodu ta' kiri li jżid il-valur tiegħu. Sussegwentement, naqqas it-tnaqqis fil-perjodu ta 'kiri għal deprezzament. Dak li finalment tasal hija l-bażi aġġustata tal-proprjetà fil-ħin tal-bejgħ. Meta tbiegħ, il-limitu fuq it-tnaqqis tat-telf tiegħek huwa l-ammont li bih il-bażi ta 'meta tintefa' l-bejgħ teċċedi l-prezz tal-bejgħ.
F'suq tal-proprjetà immobbli qarsa, il-bażi aġġustata tal-proprjetà fil-ħin tal-bejgħ tista 'tkun sostanzjalment iktar baxxa mill-ispiża oriġinali tagħha. Bħala regola ġenerali, il-bażi tibda bħala l-ispiża oriġinali, inkluż kwalunkwe dejn meqjus bħal ipoteka ewwel jew tieni, flimkien ma 'aġġustamenti' l fuq jew 'l isfel.
Aġġusta 'l fuq biex jirrifletti ħlasijiet għal ċerti spejjeż ta' ħlas jew għeluq konnessi max-xiri bħal miżati legali u / jew titjib. Aġġusta 'l isfel għall-ammont ta' qligħ mill-bejgħ qabel is-7 ta 'Mejju, 1997, ta' dar li qabel kienet proprjetà li t-taxxa ġiet posposta għaliha. Dawn l-aġġustamenti kollha tal-kost oriġinali tiegħek jirriżultaw fil-bażi aġġustata tiegħek.
Eżempju: Fl-2001, tixtri l-ewwel residenza personali tiegħek għal $ 200,000. Fl-2003, inti tiċċaqlaq mid-dar u keraha. Dak iż-żmien, tiddetermina li l-valur tas-suq ġust tagħha huwa ta '$ 180,000. Sussegwentement, tieħu tnaqqis ta 'deprezzament ta' $ 20,000 u tbigħ il-propjetà għal $ 150,000.
Inti tista 'taħseb li t-telf tiegħek huwa $ 50,000 - id-differenza bejn l-ispiża oriġinali ta' $ 200,000 u l-prezz tal-bejgħ ta '$ 150,000. Iżda l-IRS jillimita t-telf tiegħek għal biss $ 10,000 - l-ammont li bih il-bażi aġġustata ta '$ 160,000 fil-ħin tal-bejgħ aġġustata (valur ġust fis-suq ta' $ 180,000 fi żmien ta 'konverżjoni minima deprezzament f'perjodu ta' kera ta '$ 20,000) jaqbeż il-bejgħ ta' $ 150,000 prezz.
Meta l-perjodu tal-kiri jkun għal inqas minn sena, l-IRS jista 'jsostni li telf għandu jiġi miċħud fuq il-bażi li l-konverżjoni tal-bejjiegħ tar-residenza għal proprjetà ta' kiri kienet biss temporanja, mhux permanenti. Il-linji gwida tiegħu għall-bejjiegħa tad-djar iwissu li "int ma biddiltx id-dar tiegħek għall-proprjetà tal-kiri jekk kera temporanjament dar il-qadima tiegħek qabel ma tbiegħha." Madankollu, il-linji gwida dwar x'inhu temporanju u dak li hu permanenti bl-ebda mod ma huma l-aħħar kelma. Huma biss jirriflettu l-pożizzjoni uffiċjali tal-IRS dwar kwistjoni u mhumiex vinkolanti fuq il-qrati.
Lanqas, skont il-linji gwida, l-IRS jikkunsidra li residenza personali ġiet ikkonvertita għal proprjetà ta 'kiri "jekk inti tpoġġi d-dar tiegħek ma' aġent immobiljari għall-kera jew bejgħ u mhix mikrija." Traduzzjoni: Int trid kera attwalment id-dar qabel ma tkun tista 'tieħu tnaqqis tat-telf. Din il-limitazzjoni ġiet ikkonfermata mill-qrati.
Jekk ikollok dubju, dejjem iċċekkja ma 'accountant tat-taxxa professjonali jew CPA qabel ma titlob telf mid-dar fuq residenza personali. Ukoll, iċċekkja ma 'l-IRS biex tiżgura ruħek li tikkonforma mal-liġijiet fiskali ġodda, li jinbidlu kull sena. It-taxxi fuq il-proprjetà f'xi stati bħal California issa huma limitati għal tnaqqis massimu ta '$ 10,000 taħt il-liġi tat-taxxa ta' Trump 2018.
Julian Bloc huwa espert tat-taxxa minn Larchmont, New York.
Editjat minn Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.