Bażiċi li Jikkostitwixxu 1031 Skambju Differenti bit-Taxxa
Ħafna investituri staqsew x'inhu eżattament skambju 1031 , x'inhuma l-linji gwida u l-iskedi taż-żmien, u tista 'legalment tiddiferixxi t-taxxi fuq il-qligħ kapitali tiegħek? Ħsibt li jkun ta 'benefiċċju li tirrispondi xi mistoqsijiet l-aktar komuni tiegħek f'dan l-artikolu.
X'inhu Skambju §1031?
A §l031 Skambju huwa tranżazzjoni li fiha kontribwent jitħalla jiskambja proprjetà ta 'investiment wieħed għall-ieħor billi jiddiferixxi l-konsegwenza tat-taxxa ta' bejgħ.
It-tranżazzjoni hija awtorizzata mill-§ 1031 tal-Kodiċi IRS.
Il-Kodiċi IRS fil-fatt jaqra: "L-ebda qligħ jew telf m'għandu jkun rikonoxxut fuq l-iskambju ta 'proprjetà miżmuma għal użu produttiv f'xummerċ jew negozju jew għal investiment, jekk dik il-proprjetà tiġi skambjata biss għal proprjetà ta' tip simili, li għandha ssir jew għal użu produttiv f'negozju jew negozju jew għall-investiment. "
Rekwiżiti għal Skambju 1031
- Skedi ta 'żmien għal Skambju 1031
L-investitur (jew l-iskambjatur) għandu jsegwi l-linji gwida stretti ta '45- / 180-jum għal skambju. Ladarba l-iskambjatur ibiegħ il-propjetà tiegħu / tagħha (proprjetà rinunzjata) huwa għandu 45 ġurnata biex jidentifika proprjetà (i) ta 'valur ugwali jew ikbar. Ladarba jiġi identifikat, l-iskambjatur għandu 180 jum mill-ġurnata li hu / hi biegħ il-proprjetà tagħhom biex jakkwistaw il-proprjetà (i) identifikati (jew 135 jum mit-tmiem tal-perjodu ta '45 jum).
- Proprjetà ta 'l-istess Tip fi Skambju 1031
L-investitur għandu jakkwista proprjetà "simili" . Dan ifisser li għandu jkun forom oħra ta 'proprjetà immobbli li jikkwalifikaw. Pereżempju, l-iskambjatur jista 'jbigħ duplex u jixtri proprjetà kummerċjali, jew hu / hi jista' jbigħ biċċa art u jixtri bini ta 'appartament. Il-proprjetà sempliċiment jeħtieġ li tkun "simili-tip."
- Proprjetà ta 'Skambju Miżmuma għall-Investiment
Il-proprjetà mibjugħa (proprjetà rinunzjata) u l-proprjetà akkwistata ġdida (proprjetà ta 'sostituzzjoni) għandhom jinżammu għal skopijiet ta' investiment jew negozju. Għalhekk, ma tistax tbiegħ ir-residenza primarja tiegħek u tixtri proprjetà ta 'investiment, u lanqas tista' tbigħ u tippossjedi investiment u tixtri dar primarja.
- Dejn jew Ekwità Ugwali jew akbar f'change 1031
Jekk l-iskambjatur ibigħ proprjetà għal $ 1 miljun, li fiha $ 500 k kienu ekwità u $ 500 k kienu dejn, allura l-iskambjatur irid jixtri $ 1 miljun jew aktar ta 'proprjetà. Barra minn hekk, l-iskambjatur għandu bżonn juża l-ishma kollha u jissostitwixxi d-dejn kollu biex jiddifferixxi 100% tat-taxxi fuq il-qligħ kapitali.
L-iskambjatur jista 'jżid rikavat addizzjonali max-xiri l-ġdid jekk hu / hi jixtieq u l-iskambjatur jista' jieħu dejn addizzjonali jekk mixtieq ukoll. Jekk l-iskambjatur ma jixtieqx juża d-dħul kollu mill-bejgħ, huwa jista 'jagħmel skambju parzjali u jħallas it-taxxi fuq il-qligħ kapitali applikabbli fuq id-differenza. Dan jissejjaħ "boot".
- Irċevuta Kostruttiva u Intermedjarju Kwalifikat għal Skambju 1031
L-iskambjatur jista 'ma jirċevix flus kontanti mill-bejgħ. Dan huwa magħruf bħala "rċevuta kostruttiva" u jwassal għal avveniment taxxabbli fuq dawk il-flus riċevuti. Skont id-dispożizzjonijiet tas-salvagward tal-IRS, l-iskambjatur għandu juża Intermedjarju Kwalifikat jew QI biex jiffaċilita l-operazzjoni 1031.
Il-QI hija parti terza indipendenti (mhux l-avukat, l-aġent, is-sensar jew is-CPA tiegħek) li żżomm id-dħul mill-bejgħ u tixtri l-proprjetà ta 'sostituzzjoni f'ismek. Huwa estremament importanti fl-ambjent tal-lum li tassoċja biss ma 'intermedjarji kwalifikati, ta' fama, assigurati u magħqudin.
- 1031 Riskju tal-Kambju
Bħal kull investiment fil-proprjetà immobbli, hemm riskji assoċjati ma ' Delaware Statutory Trusts u / jew Kerrejja fil- pussess Komuni . Mhux possibbli li jiġu indirizzati l-fatturi ta 'riskju rilevanti f'dan il-forum. Il-fatturi ta 'riskju huma spjegati fil-Memorandum ta' Pjazzament Privat għal kull offerta. L-investituri għandhom jifhmu sewwa l-fatturi ta 'riskju kollha u jiddiskutuhom mar-rappreżentant finanzjarju tagħhom qabel ma jinvestu fi Trust Statutorju Delaware jew Kerrejja fl-Iskambju Komuni.
Waħda mill-problemi li ltqajt magħhom meta rrappreżentat lill-bejjiegħa li jirċievu offerti minn investitur ta 'skambju 1,031 ma nafux jekk qed tippjana li tagħlaq id-depożitu f'idejn terzi. Jistgħu jkunu qed isemmu 3 proprjetajiet differenti jew tforni bil-miktub fuq bukkett ta 'djar differenti biss biex tara x'inhu aċċettat. Imbagħad, wara li jkollhom numru ta 'offerti aċċettati, jagħżlu dak li jridu jixtru, li jfisser li jikkanċellaw lill-oħrajn.
L-avukati jgħidu li din it-tip ta 'prattika tikser il-ftehimiet ta' bona fede inerenti fil-kuntratti, iżda ma tieqafx milli jiġri. Staqsi lill-aġent jekk din hija l-unika offerta.
Dan il-materjal la huwa offerta li tbigħ u lanqas is-solleċitazzjoni biex tixtri xi garanzija. L-informazzjoni hija għal skopijiet ta 'diskussjoni u informazzjoni biss. Mhux intenzjonat li jissostitwixxi l-parir legali, tat-taxxa jew tal-ippjanar finanzjarju kompetenti. Il-kodiċijiet tat-taxxa applikabbli japplikaw għal u huma relatati biss mal-liġi federali. L-istati individwali jista 'jkollhom il-kodiċijiet tat-taxxa addizzjonali tagħhom stess. Jekk jogħġbok ikkuntattja lit-taxxa xierqa u l-professjonist legali fl-istat tiegħek. Din l-informazzjoni hija pprovduta minn sorsi li huma meqjusa affidabbli iżda għandhom jintużaw flimkien ma 'parir professjonali li huwa konsistenti mas-sitwazzjoni personali tiegħek.
Fiż-żmien tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija aġent ta 'senserija f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, California.