Id-Definizzjoni ta 'Propjetajiet ta' l-istess Tip inbidlet matul is-Snin
Daħħal l-1031 skambju tat-taxxa differita. Għal ħafna persuni li jħallsu t-taxxi, dan huwa bħall-qerda tal-flus mis-sema.
1031 L-Iskambji jiddeferixxu t-Taxxi
L-Iskambju 1031 ġie kkwotat bħala l-aktar għodda b'saħħitha li tibni l-ġid għadha disponibbli għall-kontribwenti. Kienet parti ewlenija mill-istrateġija ta 'suċċess ta' wizards finanzjarji u ta 'gurus tal-proprjetà immobbli. Meta tieħu ismu mis-Sezzjoni 1031 tal-Kodiċi tad-Dħul Intern, skambju differit mit-taxxa jippermetti lil persuna taxxabbli tbigħ dħul, investiment jew proprjetà ta 'negozju u tibdilha b'xi proprjetà ta' tip simili .
Qligħ kapitali fuq il-bejgħ ta 'din il-proprjetà huwa differit jew pospost sakemm ir-regoli tal-IRS jiġu segwiti b'mod metikoluż. Hija strateġija għaqlija ta 'taxxa u investiment kif ukoll għodda għall-ippjanar tal-proprjetà. Fit-teorija, investitur jista 'jkompli jiddiferixxi l-qligħ kapitali fuq proprjetà ta' investiment sal- mewt , u potenzjalment jevitahom kollha flimkien.
1984 Il-Leġiżlazzjoni Inbidlet Xi Aspetti
Fil-jiem bikrija ta '"skambji simili," it-terminu ttieħed b'mod pjuttost litterali u ta' spiss qajjem diffikultajiet.
Per eżempju, jekk inti proprjetà ta 'bini ta' appartament ta 'tliet storiċi briks li int riedu tbigħ permezz ta' skambju 1031, ikollok issib bini ieħor ta 'tliet strati briks li s-sid tiegħu ried jinbidel. Imbagħad it-tnejn intom jiltaqgħu, u l-iskambju se jsir.
Fil-passat, ma kien hemm l-ebda restrizzjonijiet ta 'żmien fuq l-iskambju.
L-IRS talab kontrolli aktar stretti fuq il-proċess, li rriżulta fil-Kungress li kien għadda fl-1984 Taqsima 1031 (a). Din il-leġiżlazzjoni llimitat skambji differiti, iddefinixxiet aktar proprjetà "simili" u stabbiliet skeda biex isir l-iskambju.
Kwalifikanti
Proprjetà immobbli miżmuma għal użu kummerċjali jew investiment tikkwalifika għal Skambju 1031. Residenza personali ma tikkwalifikax u, ġeneralment, proprjetà tiffissa u ċċekkjata lanqas ma tikkwalifika għax tidħol fil-kategorija tal-proprjetà li tkun qed tinżamm għall-bejgħ. Il-vakanzi jew it-tieni dar, li mhumiex miżmuma bħala kirjiet ma jikkwalifikawx għall-kura 1031; madankollu, hemm test tal-użu skont l-Artikolu 280 tal-kodiċi tat-taxxa li jista 'japplika għal dawk il-proprjetajiet. Espert tat-taxxa għandu jiġi kkonsultat f'dan il-każ.
L-art, li qiegħda taħt żvilupp, u l-proprjetà mixtrija għall-bejgħ mill-ġdid ma jikkwalifikawx għal trattament differit mit-taxxa. Ħażniet, bonds, noti, proprjetà ta 'inventarju, u interess ta' benefiċċju f'soċjetà mhumiex ikkunsidrati bħala proprjetà "simili" għal skopijiet ta 'skambju.
Biex jikkwalifika bħala skambju 1031 illum, it-tranżazzjoni għandha tieħu l-forma ta '"skambju" aktar milli sempliċement bejgħ ta' proprjetà waħda max-xiri sussegwenti ta 'ieħor. L-ewwel, il-propjetà li qed tinbiegħ u l-propjetà ġdida ta 'sostituzzjoni għandhom it-tnejn jinżammu għal skopijiet ta' investiment jew għal użu produttiv f'xi kummerċ jew negozju.
Għandhom ikunu proprjetajiet "simili".
It-tipi ta 'swaps ta' proprjetà immobbli li ġejjin jaqblu mal-ħtieġa għal skambju kwalifikat ta 'proprjetà "simili":
- Uffiċċju bi skambju għal ċentru tax-xiri
- Ċentru tax-xiri bi skambju ma 'art
- Art bi skambju għal bini industrijali
- Bini ta 'appartamenti bi skambju għal bini industrijali
- Kiri ta 'familja waħda bi skambju ma' kerrejja komuni (TIC) proprjetà
Illum, tista 'tiskambja dak il-bini ta' appartamenti briks għal art mhux maħduma, maħżen, jew bini ta 'uffiċċju żgħir. Madankollu, hemm restrizzjonijiet ta 'ħin stretti li għandhom jintlaħqu, jew l-Iskambju 1031 mhux se jkun permess, u se jiġu imposti konsegwenzi tat-taxxa.
Qabel l-1984, prattikament l-iskambji kollha saru simultanjament bl-għeluq u t-trasferiment tal-proprjetà mibjugħa, (Proprjetà Magħruqa), u x-xiri tal-proprjetà immobbli ġdida (Propjetà ta 'Sostituzzjoni).
Minbarra l-problemi li nstabu meta ppruvaw isibu proprjetà xierqa, kien hemm diffikultajiet bit-trasferiment simultanju ta 'titoli kif ukoll ta' fondi. Mhux daqshekk illum.
L-iskambju 1031 mdewwem jevita dawk il-problemi ta 'qabel l-1984, iżda issa huma imposti termini ta' skadenza aktar stretti. Persuna taxxabbli li trid tikkompleta skambju, telenka u tikkummerċjalizza proprjetà bil-mod normali. Meta x-xerrej jimxi 'l quddiem, u l- kuntratt tax - xiri jiġi eżegwit, il-bejjiegħ jidħol fi ftehim ta' skambju ma 'Intermedjarju Kwalifikat li, min-naħa tiegħu, isir il-bejjiegħ sostitut. Il-ftehim ta 'skambju normalment isejjaħ għal assenjazzjoni tal-kuntratt tal-bejjiegħ lill-Intermedjarju. L-għeluq iseħħ u, minħabba li l-bejjiegħ ma jistax imiss il-flus, l-Intermedjarju jirċievi l-qligħ dovut lill-bejjiegħ.
Skambji Iwettqu Restrizzjonijiet tal-Ħin
F'dak il-punt, jibda l-ewwel restrizzjoni tal-ħin, ir-Regola ta '45-Jum għall-Identifikazzjoni. Il-persuna taxxabbli għandha jew tagħlaq jew tidentifika bil-miktub Proprjetà ta 'Sostituzzjoni potenzjali fi żmien 45 jum mill-għeluq u t-trasferiment tal-proprjetà oriġinali. Il-perjodu ta 'żmien mhuwiex negozjabbli, jinkludi tmiem il-ġimgħa u festi, u l-IRS mhux se jagħmel eċċezzjonijiet. Jekk taqbeż il-limitu ta 'żmien, l-iskambju kollu tiegħek jista' jiġi skwalifikat, u t-taxxi żgur li jsegwu.
Tipi ta 'Propjetajiet ta' Sostituzzjoni għal Identifikazzjoni:
- Tliet proprjetajiet mingħajr rigward tal-valur tas-suq ġust tagħhom.
- Kwalunkwe numru ta 'proprjetajiet sakemm il-valur tas-suq ġust aggregat tagħhom fit-tmiem tal-perjodu ta' identifikazzjoni ma jaqbiżx il-200% tal-valur totali tas-suq ġust tal-propjetà rilaxxata mid-data tat-trasferiment.
- Jekk ir-regola ta 'tliet proprjetajiet u r-regola ta' 200% tinqabeż, l-iskambju ma jonqosx jekk il-kontribwent jixtri 95% tal-valur totali tas-suq ġust tal-proprjetajiet identifikati kollha.
X'inhu Boot?
B'mod realistiku, ħafna mill-investituri jsegwu r-regola ta 'tliet propjetajiet sabiex ikunu jistgħu jtemmu d-diliġenza dovuta u jagħżlu dik li taħdem l-aħjar għalihom li se tagħlaq. Ġeneralment, l-għan huwa li jsir negozju biex jiġi evitat it-trasferiment ta '"boot" u żomm il-kambju mingħajr taxxa.
"Ibbutja" hija l-flus jew il-valur tas-suq ġust ta 'kwalunkwe proprjetà addizzjonali riċevuta mill-kontribwent permezz ta' l-iskambju. Il-flus jinkludu l-ekwivalenti tal-flus kollha, id-djun, ir-responsabbiltajiet li għalihom hija suġġetta l-proprjetà skambjata. Hija proprjetà "mhux tipika", u r-regoli li jirregolawha matul l-iskambju huma kumplessi. Biżżejjed ngħid, mingħajr parir espert, li jirċievi "but" jista 'jirriżulta fi taxxi.
Soġġett għar-Regola ta '180-Day
Ladarba tintgħażel proprjetà sostituttiva, il-kontribwent għandu 180 jum mid-data li fiha l-Proprjetà Magħrufa ġiet trasferita lix-xerrej biex jagħlaq fuq il-Proprjetà ta 'Sostituzzjoni ġdida. Madankollu, jekk id-data dovuta fuq id-denunzja tat-taxxa tal-investitur, b'xi estensjonijiet, għas-sena tat-taxxa li fiha l-Propjetà Magħruqa kienet mibjugħa hija qabel il-perjodu ta '180 jum, allura l-iskambju għandu jitlesta sa dik id-data aktar kmieni. Ftakar, porzjon ta 'dan il-perjodu diġà ntuża matul il-Perjodu ta' Identifikazzjoni. M'hemm l-ebda estensjonijiet u l-ebda eċċezzjoni għal din ir-regola, għalhekk huwa rrakkomandat li l-għeluq jiġi skedat qabel l-iskadenza.
Peress li l-liġi tirrikjedi li min iħallas it-taxxa ma jmissx il-qligħ mill-ewwel transazzjoni, l- Intermedjarju Kwalifikat jikseb il-Proprjetà ta 'Sostituzzjoni mill-bejjiegħ fl-għeluq u wara li t-tranżazzjoni titlesta, imbagħad ittrasferih lill-kontribwent.
Mhumiex għall-Investituri Do-It-Yourself
Hija deskrizzjoni bażika ta 'kif jaħdem suċċess 1031 Skambju. Skont is-sitwazzjoni tat-taxpayer, it-tip ta 'proprjetà rilaxxata, u l-karatteristiċi tal-Proprjetà ta' Sostituzzjoni, jistgħu jkunu involuti aspetti oħra tal-Borża. It-tlestija tiegħu tista 'ssir kumplessa, u l-esperti għandhom dejjem jiġu kkonsultati. Dan mhuwiex xogħol għal investitur "do it yourself".
Permezz tal-poter tal-Iskambju 1031 biex tibni u tippreserva l-ġid u l-assi, tiġġenera likwidità minn investimenti, tirristruttura, tiddiversifika u tikkonsolida azjendi ta 'beni immobbli huwa d-dritt ta' kull sid ta 'proprjetà ta' investiment fl-Istati Uniti. Il-kontribwenti Amerikani qatt ma għandhom iħallsu t-taxxi fuq il-qligħ kapitali fuq il-bejgħ tal-proprjetà ta 'investiment tagħhom jekk ikollhom l-intenzjoni li jerġgħu jinvestu dak il-qligħ f'aktar proprjetà ta' investiment. Titoli offruti minn Pacific West Securities, Inc. Membru FINRA / SIPC.
Dan il-materjal la huwa offerta li tbigħ u lanqas is-solleċitazzjoni biex tixtri xi garanzija. L-informazzjoni hija għal skopijiet ta 'diskussjoni u informazzjoni biss. Mhux intenzjonat li jissostitwixxi l-parir legali, tat-taxxa jew tal-ippjanar finanzjarju kompetenti. Il-kodiċijiet tat-taxxa applikabbli japplikaw għal u huma relatati biss mal-liġi federali. L-istati individwali jista 'jkollhom il-kodiċijiet tat-taxxa addizzjonali tagħhom stess. Jekk jogħġbok ikkuntattja lit-taxxa xierqa u l-professjonist legali fl-istat tiegħek. Din l-informazzjoni hija pprovduta minn sorsi li huma meqjusa affidabbli iżda għandhom jintużaw flimkien ma 'parir professjonali li huwa konsistenti mas-sitwazzjoni personali tiegħek.
Minn C. Grant Conness, President, 1031 Grupp ta 'Alternattivi
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.