Definizzjoni: L-elenku miftuħ iħalli s-sid ibiegħ id-dar tiegħu waħdu bħala Bejgħ Permezz Sid . Huwa ftehim mhux esklussiv, li jfisser li s-sid jista 'jesegwixxi listi miftuħa b'aktar minn sensal wieħed tal -proprjetà immobbli u jħallas biss lis-sensar li jġib lil xerrej kapaċi li l-offerta tiegħu taċċetta.
Id-differenza kbira hija li s-sid x'aktarx iħallas biss kummissjoni ta 'broker tal-bejgħ, li hija ta' madwar nofs il-miżati tipiċi.
Ir-raġuni hija għaliex is-sid mhuwiex rappreżentat. Għalhekk, is-sidien ma jħallsux broker biex jirrappreżenta lis-sid, iżda jħallas lis-sensar biex jirrappreżenta x-xerrej. Madankollu, il-kicker huwa jekk is-sid isib ix-xerrej innifsu, is-sid mhux se jagħti xi kummissjoni lil xi ħadd.
Għaliex Bejjiegħ Uża Listing Miftuħ?
Bejjiegħa jistgħu jikkunsidraw lista miftuħa fuq esklussiv-dritt għal-bejgħ , per eżempju, jekk hemm ħafna xerrejja fis-suq. Dan għaliex il-lista miftuħa tista 'tiġi nnegozjata separatament ma' kull sensar tal-proprjetà immobbli, u l-kummissjonijiet kollha jistgħu jkunu differenti minn xulxin jew identiċi, ikun x'ikun ikun negozjat. Tagħti lill-bejjiegħ aktar flessibilità, għalkemm tista 'tillimita n-numru ta' xerrejja li jistgħu jixtiequ jixtru d-dar.
Madankollu, jekk hemm aktar xerrejja fis-suq minn bejjiegħa b'listi attraenti, il-bejjiegħ ma jesponix ruħu għal ħafna riskju billi jagħti lista miftuħa għal diversi senserija.
Ir-riskju ewlieni jista 'jkun nuqqas ta' espożizzjoni għax-xerrejja kollha tal-proprjetà immobbli. Biex ma nsemmux, il-bejjiegħ iżomm ukoll l-għażla li jbigħ id-dar stess. Jekk issib ix-xerrej tagħha stess, hi ma tagħti ebda aġent kummissjoni.
Xi bejjiegħa jemmnu li jistgħu jirreklamaw dar b'mod adegwat u jilħqu lix-xerrejja permezz tal-internet, sabiex ma jarawx raġuni biex jikru aġent .
Xi kultant jinjoraw il-fatt li l-aġenti jġibu ħafna iktar fit-tabella milli sempliċement il-kapaċità li jsibu xerrej prospettiv. Aġent tal-proprjetà immobbli b'esperjenza, pereżempju, jista 'joffri lill-bejjiegħ l-opportunità li jevita żbalji komuni. Bejjiegħa, li għadhom m'għamlux xi żbalji, mhux dejjem jirrikonoxxu dak il-valur sakemm jagħmlu żball u huwa tard wisq.
Għaliex l-Aġenti Jaqblu ma 'Lista Miftuħa?
Aġenti li jaħdmu ma 'ħafna xerrejja jistgħu jaqblu li jaċċettaw it-termini ta' lista miftuħa jekk iridu jiggarantixxu li se jitħallsu biex iġibu xerrej lill-bejjiegħ. B'lista miftuħa, l-aġenti ġeneralment ma jirreklamawx il-proprjetà jew jonfqu flus fuq il-promozzjoni sakemm ma jkunux assigurati b'mod ġust li x-xerrejja li jirrispondu se jikkuntattjaw biss lil dak l-aġent.
Il-proprjetà tista 'tkun unika, speċjali ħafna, li tappella għal numru kbir ta' xerrejja, u aġent jista 'jara lista miftuħa bħala l-unika soluzzjoni għaliex il-bejjiegħ ma jaqbilx ma' lista esklussiva ta 'dritt għal bejgħ. Huwa rari ħafna li tara listi miftuħa fl-MLS fejn naħdem f'So Sacramento, u qatt ma kitbu lista miftuħa matul il-karriera kbira tiegħi fil-proprjetà immobbli, iżda dan ma jfissirx li mhumiex għażla vijabbli.
Nippreżuma f'xi settings rurali, listi miftuħa jista 'jkollhom valur għall-bejjiegħa li ma jridux jimpenjaw ruħhom f'sisteriji ta' proprjetà immobbli waħda.
Il-listi rurali għandhom tendenza li jkopru żoni kbar, u l-kelma tal-ħalq tivvjaġġa malajr. Bejjiegħa fil-pajjiż jistgħu jelenkaw kull sensar fiż-żona, jekk is-sensara jkunu lesti, u jħallsu biss is-senserija li fl-aħħar mill-aħħar tippreżenta l-offerta rebbieħa.
L-iżvantaġġ huwa l-bejjiegħ tipikament m'għandu l-ebda rappreżentazzjoni. L-ebda aġent biex jaġixxi bħala fiduċjarju għall-bejjiegħ jew biex jgħin lill-bejjiegħ in-negozjati, l-ispezzjonijiet tad-dar u l-iżvelar. M'hemm l-ebda fotografija fancy, tours tal-ajru, titjib 3D, kummerċjalizzazzjoni professjonali u lanqas negozjati. Fil-fatt, il-bejjiegħ qiegħed fil-fatt iħallas aġent ieħor biex jinnegozja għax-xerrej.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.
Eżempji: Mary taw lista miftuħa lil tliet kumpaniji tal-proprjetà immobbli: Smith Brokerage, Allen Realtors u All City Agents.
Smith Brokerage ressqet ix-xerrej tagħha li ssottometta offerta aċċettabbli, u għalhekk Mary ħallset lil Smith Brokerage kummissjoni biex tirrappreżenta x-xerrej. Iż-żewġ senserija ltqajna nuttin '.