B'differenza għall-kera għal appartament, li titħallas bil-quddiem, l-imgħax fuq l-ipoteka jitħallas lura. Jingħata ħlas b'lura meta tagħmel pagament ta 'ipoteka f'April 1, per eżempju, peress li tħallas l-imgħax għax-xahar ta' Marzu.
Mhux bħal Kera
Il-kera titħallas mill-ewwel sat-tmiem tax-xahar, fil-biċċa l-kbira tas-soltu. Kultant, jekk timxi ġo dar l-aħħar ġimgħa tax-xahar, maniġer tal-proprjetà jista 'jipprogredixxi l-kera sa l-ewwel xahar, u jiġbor xahar flimkien ma' porzjon pro rata għal dik il-ġimgħa addizzjonali, iżda dejjem jitħallas bil-quddiem. Bħal ma jafdawx kerrej li jħallas. Liema huwa għaliex kultant il-bank huwa meqjus bħala aktar fiduċjuż, għalkemm mhumiex. Minħabba li l-imgħax għal ipoteka huwa mħallas lura lill-kreditur.
Dawk li jisselfu x'aktarx jaqbżu l-imgħax minn qabel meta jieħdu self jew jixtru dar jew biex jiffinanzjaw mill - ġdid ipoteka eżistenti. Min jissellef jew ix-xerrej tad-djar il-ġdid se jħallas imgħax sal-ġurnata li hija ta '30 jum bogħod mill-ewwel ħlas ta' ipoteki.
Dan ifisser li jekk tagħlaq it-tranżazzjoni fuq, ngħidu aħna, il-15 ta 'Marzu, l-ewwel ħlas ta' l-ipoteka tiegħek se jkun dovut f'Mejju 1. Jista 'jidher li hu whoa, April huwa b'xejn, iżda mhux.
Dan għaliex il-ħlas ta 'Mejju jħallas l-imgħax għal April. Madankollu, l-ammont dovut għall-perjodu bejn il-15 ta 'Marzu u l-31 ta' Marzu se jitħallas minn min jissellef meta jagħlaq. Dak il-porzjon jissejjaħ imgħax imħallas minn qabel.
Meta l-ħlas jitħallas f'Mejju, jekk il-ħlas ikun dovut fl-ewwel ta 'Mejju, l-imgħax jitħallas sa l-ewwel ta' Mejju, u l-porzjon prinċipali jitnaqqas mill-bilanċ mhux imħallas tas-self, li jirriżulta f'xejra ġdida mhux imħallsa bilanċ tajjeb għall-1 ta 'Mejju (għal skopijiet ta' ħlas).
Eżempju
Biex nispjegaw, ejjew ngħidu li l-bilanċ oriġinali mhux imħallas ta 'self b'ipoteka huwa saħansitra $ 200,000, li għandu imgħax ta' 5% fis-sena, b'pagament prinċipali u imgħax ta '$ 1,703.64. Wara li għamel ħlasijiet għal 11-il xahar, il-bilanċ mhux imħallas issa huwa ta '$ 197,300.83. Inti tagħmel ħlas għall-1 ta 'Diċembru fl-1 ta' Diċembru ta '$ 1,073.64. Jekk tieħu l-bilanċ prinċipali mhux imħallas ta 'qabel ta' $ 197,300.83 x 5% u taqsam bi 12-il xahar, inti se tikseb porzjon ta 'imgħax ta' kull xahar ġdid ta '$ 822.09.
Maż-żmien, sid ta 'dar iħallas persentaġġ akbar tal-ħlas lejn il-kapital kull xahar milli lejn l-imgħax. Il-porzjonijiet prinċipali tal-ħlas jogħlew, u l-porzjonijiet tal-ħlas tal-imgħax jonqsu Issa, jekk naqqas il-porzjon ġdid ta 'imgħax ta' $ 822.09 mill-PI ta '$ 1,073.64, il-porzjon ġdid tiegħek tal-prinċipal imħallas lejn il-bilanċ huwa d-differenza bejn dawk iż-żewġ numri, jew $ 251.56.
Issa, tieħu l-bilanċ prinċipali mhux imħallas minn Novembru ta '$ 197,300.83 u tnaqqas il-porzjon prinċipali għal Diċembru, u l-bilanċ prinċipali mhux imħallas tiegħek sa l-1 ta' Diċembru huwa 197,049.27.
Ejja ngħidu wara li tagħmel il-pagament tiegħek ta 'Diċembru 1; inti tiddeċiedi issa huwa żmien li tiċċaqlaq u tbiegħ id-dar tiegħek minħabba li f'daqqa 'l fuq immarka apprezzament għall-lokal tiegħek għarrieda tagħmel id-dar tiegħek li tiswa $ 300,000.
Ħej, tista ħolma, id-dritt? Mal-bejgħ, il-bank se jitlob imgħax addizzjonali mħallas sad-data tal-wasla tal-fondi. Dan ifisser li għandek tagħti $ 197,049.27 flimkien ma 'l-imgħax ta' kuljum ta '$ 27.37 lill-bank, sad-data finali meta l-bank jirċievi l-flus.
Biex tirrepetiha, l-imgħax imħallas minn qabel jitħallas fil-bidu tas-self tiegħek sal-ewwel data tal-pagament dovut, u jitħallas imgħax addizzjonali meta jitħallas is-self tiegħek, sad-data meta jitħallas il-kreditur.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.