Kemm l-imgħax jitħallas minn qabel se jiddetermina meta trid li tibda l-ewwel pagament tiegħek. Ħafna min jissellef jippreferu jagħmlu ħlas ta 'ipoteki fl-ewwel ta' kull xahar.
Xi wħud jippreferu l-ħmistax. Kultant is-selliefa jagħżlu dik id-data tal-ħlas għalik, għalhekk staqsi jekk għandekx preferenza.
L-Imgħax huwa Mħallas f'Arrears
Fl-Istati Uniti, l-imgħax jitħallas b'lura. Dan ifisser li l-pagament prinċipali u l-imgħax tiegħek iħallas l-imgħax għall-perjodu ta '30 jum immedjatament qabel id-data tal-pagament tiegħek. Jekk tbigh id-dar tiegħek, pereżempju, l-aġent ta 'l-għeluq tiegħek se jordna talba benefiċjarja , li jiġbor ukoll l-imgħax mhux imħallas. Ejja nħarsu mill-qrib.
Per eżempju, jiġifieri l-ħlas tiegħek ta '$ 599.55 huwa dovut 1. Il-bilanċ tas-self tiegħek hu ta' $ 100,000, li għandu imgħax ta '6% fis-sena, u amortizzat fuq 30 sena. Meta tagħmel il-pagament tiegħek sal-1 ta 'Diċembru, tħallas l-imgħax għax-xahar kollu ta' Novembru, it-30 ġurnata kollha.
Jekk qed tagħlaq is-self tiegħek fil-15 ta 'Ottubru, inti tħallas l-imgħax mill-15 ta' Ottubru sal-31 ta 'Ottubru lil min jislef. Jista 'jidher li jkollok 45 ġurnata ħielsa qabel ma' l-ewwel pagament tiegħek ikun dovut fl-1 ta 'Diċembru, imma m'intix.
Int ser tħallas 15-il jum ta 'imgħax qabel tagħlaq u 30 jum ieħor ta' interess meta tagħmel l-ewwel ħlas tiegħek.
Ikkalkula l-Bilanċ Imħallas Prinċipali tiegħek
Jekk trid tkun taf il-bilanċ ta 'self prinċipali mhux imħallas tiegħek li baqa' wara li tagħmel l- ewwel ħlas ta 'ipoteki tiegħek, huwa faċli li jiġi kkalkulat. L-ewwel, ħu l-bilanċ ta 'self prinċipali ta' $ 100,000 u immoltiplikah darbiet ir- rata ta 'imgħax annwali tiegħek ta' 6%.
L-ammont ta 'imgħax annwali huwa ta' $ 6,000. Iddividi l-figura ta 'l-imgħax annwali bi 12-il xahar biex tasal għall-imgħax ta' kull xahar dovut. Dak in-numru huwa ta '$ 500.00.
Peress li l- ħlas amortizzat tiegħek ta 'Diċembru 1 huwa ta' $ 599.55, biex insemmu l-porzjon prinċipali ta 'dak il-ħlas, inti tnaqqas in- numru ta' imgħax ta ' kull xahar ($ 500) mill-pagament prinċipali u ta' imgħax ($ 599.55). Ir-riżultat huwa $ 99.55, li huwa l-porzjon prinċipali tal-pagament tiegħek.
Issa, naqqas il-porzjon prinċipali ta '$ 99.55 imħallas mill-bilanċ prinċipali mhux imħallas ta' $ 100,000. Dak in-numru huwa $ 99,900.45, li huwa l-bilanċ prinċipali mhux imħallas mhux imħallas sa Diċembru 1. Jekk tħallas self, trid iżżid l-imgħax ta 'kuljum mal-bilanċ mhux imħallas sal-jum li dak li jislef jirċievi l-ammont tal-ħlas.
Nota: Ma 'kull ħlas konsekuttiv, il-bilanċ prinċipali mhux imħallas tiegħek jinżel b'ammont ta' tnaqqis prinċipali kemmxejn ogħla matul ix-xahar ta 'qabel. Dan minħabba li għalkemm il-bilanċ mhux imħallas huwa kkalkulat bl-użu tal-istess metodu kull xahar, il-porzjon prinċipali tiegħek tal-ħlas ta 'kull xahar jiżdied filwaqt li l-porzjon tal-imgħax se jkun iżgħar.
Int taf issa li l-bilanċ prinċipali tiegħek mhux imħallas wara l-ħlas ta 'Diċembru tiegħek se jkun ta' $ 99,900.45. Biex insemmu l-bilanċ li jkun għad fadal wara l-pagament ta 'Jannar 1 tiegħek, inti ser tikkalkulah billi tuża l-bilanċ ġdid mhux imħallas:
- $ 99,900.45 x 6% ta 'imgħax = $ 5,994.03 ÷ bi 12-il xahar = $ 499.50 imgħax dovut għal Diċembru. Il-ħlas ta 'Jannar tiegħek huwa l-istess bħall-pagament tiegħek ta' Diċembru 1 minħabba li huwa amortizzat. Huwa ta '$ 599.55. Tnaqqas l-imgħax dovut għal Diċembru ta '$ 499.50 mill-pagament tiegħek. Dan iħalli $ 100.05 jitħallas lill-prinċipal fuq self tiegħek.
- Il-bilanċ tiegħek mill-1 ta 'Diċembru huwa ta' $ 99,900.45, li minnu naqqas il-porzjon prinċipali tal-pagament tiegħek ta 'Jannar 1 ta' 100.05. Dan huwa ugwali għal $ 99,800.40 bħala l-bilanċ prinċipali mhux imħallas tiegħek.
Komputazzjoni ta 'Interess Kuljum
Biex tikkalkula l-imgħax ta 'kuljum għal ħlas ta' self, ħu l-bilanċ prinċipali darbiet ir-rata tal-imgħax u taqsam bi 12-il xahar, li jagħtik l-interess ta 'kull xahar. Imbagħad qassam l-imgħax ta 'kull xahar sa 30 jum, li jkun ugwali għall-interess ta' kuljum.
Ngħidu, per eżempju, li l-ziju tiegħek jagħtik $ 100,000 għal Eve tas-Sena preżenti u int tiddeċiedi li tħallas l-ipoteka tiegħek il-5 ta 'Jannar.
Int taf li inti se nirrispettaw $ 99,800.40 mill-1 ta 'Jannar. Imma intom nirrispettaw ukoll 5 ijiem ta' interess. Kemm hemm dan?
- $ 99,800.40 x 6% = $ 5,988.02. Iddividi bi 12-il xahar = $ 499. Iddividi bi 30 jum = $ 16.63 x 5 ijiem = $ 83.17 imgħax dovut għal ħamest ijiem.
- Int tibgħat lis-sellief $ 99,800.40 flimkien ma 'imgħax ta' $ 83.17 għal ħlas totali ta '$ 99,883.57.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.