Ikkonsolidar Żewġ Djar f'Kamra waħda Jirrikjedi Strateġija
Għażla 1: Xiri ta 'dar, segwita minn Bejgħ 2 Djar
L-ewwel problema ma 'dak it-tip ta' pjan qed tikkwalifika għal ipoteka.
Ovvjament, jekk żewġ bejjiegħa qegħdin ibiegħu dar bl-intenzjoni li jixtru dar waħda flimkien bħala koppja, u l-iffinanzjar mhux involut, huwa ħafna iktar faċli. Bejjiegħa bi djar jew djar b'xejn u ċari bi biżżejjed ekwità biex jiġġeneraw flus kontanti biex jixtru dar għal kollox ikollhom aktar libertà biex isegwu din l-għażla. Iżda r-realtà hija li ħafna nies jieħdu ipoteka biex jixtru dar. Li jfisser li l-partijiet jistgħu jeħtieġu li jikkwalifikaw għall-ipoteka minbarra li jkunu jistgħu jħallsu ipoteka fuq żewġ djar oħra.
Wara li żżid il-ħlas ta 'ipoteka ġdid għaż-żewġ ħlasijiet ta' ipoteki eżistenti, dak l-ammont proporzjon fi proporzjon għad-dħul jista 'jżid iż-żewġ partijiet mill-firxa biex jikkwalifikaw. Is-selliefa jużaw il-proporzjonijiet, li huma ammonti perċentwali kemm għall-front u kemm għall-back-end. Il-proporzjon front-end huwa perċentwali tal-ħlasijiet ta 'l-ipoteki għad-dħul gross totali ta' kull xahar. Il-proporzjon tal-back-end huwa l-perċentwali ta 'ħlasijiet fuq l-ipoteki flimkien ma' dejn addizzjonali bħal karti ta 'kreditu kontra dħul gross kombinat fix-xahar.
Jekk il-proporzjonijiet huma għoljin wisq, il-partijiet ma jikkwalifikawx li jkollhom it-tliet djar kollha fl-istess ħin. Aha, tista 'tgħid, iżda l-partijiet jistgħu jikkonvertu dawk id- djar f'kiri u jużaw dak id-dħul mill-kiri biex jikkumpensaw il -ħlasijiet fuq l - ipoteki , id-dritt? Filwaqt li dan iżid id-dħul, li jnaqqas il-proporzjon, min isellef x'aktarx mhux se jippermetti li d-dħul tal-kera jintuża fil-kalkolu.
Il-biċċa l-kbira ta 'dawk li jsellfu jsegwu linji gwida stretti dwar it-tul ta' żmien li d-dar kellha tkun mikrija biex tikkwalifika għad-dħul mill-kiri f'kalkolu ta 'ipoteka, u xahar jew tnejn mhix biżżejjed.
It-tieni problema għax-xiri ta 'dar segwita mill-bejgħ ta' żewġ djar hija l-fatt li jekk il-ħlas parzjali għad-dar il-ġdida ġej mill-bejgħ taż-żewġ djar l-oħra, allura l-bejjiegħa probabbilment ikollhom jiktbu offerta kontinġenti . A offerta kontinġenti tagħtihom triq 'il barra, mod biex tikkanċella x-xiri, u bosta bejjiegħa ma jixtiequx offerti kontinġenti għal raġuni tajba għax mhumiex dejjem żgur ħaġa.
Jekk is-suq ma jwassalx għal offerti kontinġenti, dan jista 'jkompli jikkomplika din l-istrateġija. Fis -suq tal-bejjiegħ , pereżempju, l-offerti kontinġenti jistgħu jkunu pjuttost diffiċli biex jiġu aċċettati. Jekk ix-xiri maħsub huwa dar ferm mixtieq, jista 'jkun hemm offerti multipli, u l-offerti kontinġenti kważi qatt ma jirbħu f'sitwazzjoni ta' offerta multipla.
Għażla 2: Bejgħ Djar Qabel Tixtri Dar Ġdida
Jekk koppja jkollha tbiegħ iż-żewġ djar jew inkella dar waħda biex tgħaqqad id-djar f'dar ġdida tiddependi mill-ġdid fuq il-proporzjonijiet ta 'ipoteki. Jista 'jkun possibbli li jinbiegħu dar waħda biss qabel ma jixtru dar ġdida.
Sellief ta 'ipoteka jista' jagħti parir aħjar f'din is-sitwazzjoni.
Madankollu, jekk ikun meħtieġ li tbiegħ iż-żewġ djar qabel jixtru dar ġdida, allura hemm tliet għażliet bażiċi:
- Biegħ djar eżistenti b'kuntratt kontinġenti li jippermetti lill-bejjiegħa ċertu perjodu ta 'żmien biex jixtru dar ġdida u jidħlu f'kuntratt tax-xiri, jew
- Biegħ djar eżistenti b'kera ta 'kera lura wara l-għeluq biex il-bejjiegħa jingħataw ħin biex isibu dar ġdida biex jixtru u jimxu.
- Biegħ iż-żewġ djar, imxi post ieħor u mbagħad ifittex għal dar ġdida, li tinvolvi li tiċċaqlaq darbtejn. Din l-aħħar għażla hija l-aħjar minn perspettiva finanzjarja minħabba li bejjiegħ ma jkollux kontinġenzi u jkun f'pożizzjoni aktar b'saħħitha biex jinnegozja x-xiri ta 'dar ġdida. Iżda b'mod realistiku, ħafna nies ma jridux jimxu darbtejn. Nimxu darba spiss ikun iebes biżżejjed.
Jekk il-bejjiegħa jagħżlu li jiktbu offerti kontinġenti, jekk ikunu qed ibiegħu fis-suq tal-bejjiegħ, ikun aktar faċli li jiġu ddikjarati termini lil xerrej milli jekk jinbiegħu fis -suq tax-xerrej.
Fis-suq tal-bejjiegħ, ix-xerrejja ta 'spiss huma ħafna aktar lesti li jistennew li bejjiegħ isib dar biex jixtri minn dak l-ieħor. Huwa mod sikur biex il-bejjiegħa jippjanaw li jixtru dar ġdida minħabba li m'hemm l-ebda riskju għall-bejjiegħa jekk ma jkunux jistgħu jsibu dar ġdida biex jixtru.
L-iżvantaġġ, ovvjament, huwa li l-bejjiegħa jistgħu jsibu d-dar ħolma tagħhom u mbagħad ikunu kapaċi - għal varjetà ta 'raġunijiet li jistgħu jvarjaw minn prezz għal kundizzjoni għal post - biex ibiegħu djar eżistenti tagħhom. Jitlef id-dar tal-ħolm jista 'jkun bl-uġigħ. Aġent tal-proprjetà immobbli b'esperjenza li jittratta dawn it-tipi ta 'tranżazzjonijiet għandu jkun kapaċi jassisti u jagħmel il-proċess mingħajr intoppi.
Fiż-żmien tal-kitba, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.