Mistoqsija: Għandna Nagħmlu Refinance ta 'l-HARP jew Bejgħ Qasir tad-Dar ta' taħt l-ilma tagħna?
Qarrej jitlob: "Ir-raġel tiegħi u jien qed nippruvaw insemmu jekk għandna nippruvaw nbiegħu d-dar tagħna bħala bejgħ bin-nieqes jew nistennewh u applikaw għall-programm ta 'rifinanzjament tal-gvern ta' HARP . Aġent immobiljari tagħna qed tgħidilna li nbiegħu, imma aħna nixtiequ l-idea li nnaqqsu l-ħlasijiet ta 'ipoteki tagħna. Għandna nirrispettaw kważi $ 300,000, u filwaqt li l-valur tad-dar tagħna huwa ta' madwar $ 165,000, il-Guy ipotekarju tagħna jgħid li nistgħu niffrankaw $ 635 fix-xahar jekk aħna nikkwalifikaw għal rifinanzjament tal-HARP. Għandna nagħmlu rifinanzjament tal-HARP jew bejgħ bin-nieqes ? "
Tweġiba: Jekk sid ta 'dar għandu jbigħ qasir meta mqabbel ma' refinanza ta 'l-HARP mhijiex dik maqtugħa u niexfa. Sure, fil-biċċa l-kbira tal-każijiet, il-loġika tiddetta li darha x'aktarx tkun aħjar f'sentejn wara bejgħ qasir milli wara tiffinanzja mill-ġdid l-HARP, iżda hemm ħafna affarijiet li għandhom jiġu kkunsidrati qabel ma tittieħed dik id-deċiżjoni.
L-ewwel u qabel kollox hija jekk inti tikkwalifikax għal kwalunkwe programm. Bosta banek tal-bejgħ qosir ħarġu r-rekwiżiti għal bejgħ bin-nieqes, u mhux kull sellief teħtieġ tbatija finanzjarja, speċjalment wara l-2012. Madankollu, jekk il-bank tiegħek jirrikjedi tbatija finanzjarja u ma tistax tiddokumenta tbatija, allura inti tista 'ma tikkwalifikax għal bejgħ qasir xejn. Liema tagħmel il-mistoqsija punt ħażin, id-dritt?
Allura, l-ewwel ħaġa li nissuġġerixxi li tagħmel hu li tkellem ma 'aġent ta' bejgħ qasir biex insemmu jekk intom tikkwalifikax għal bejgħ bin-nieqes. Ikkunsidra l-programm ta ' bejgħ bin-nieqes tal -gvern HAFA jekk bejgħ qasir regolari huwa restrittiv wisq.
Imma jekk tmur ir-rotta HAFA, aċċerta ruħek li verament trid tagħmel il-bejgħ bin-nieqes qabel ma tapplika għall-HAFA. Xi selliefa ma jippermettux li terġa 'tapplika ladarba tikkalkula minn qabel, jekk għandek tbiddel moħħok wara l-approvazzjoni.
Huwa importanti li wieħed jinnota li ma tistax tagħmel it-tnejn. Int trid tagħżel programm wieħed. Jew ir-rifinanzjament HARP jew il-bejgħ bin-nieqes.
Li tikkwalifika għar-rifinanzjament tal-HARP
- Limitat għas-self ta 'Fannie Mae u Freddie Mac.
Il-programm ta 'rifinanzjament HARP japplika biss għal self miżmum minn Fannie Mae jew Freddie Mac. Jekk is-self tiegħek mhuwiex Fannie Mae jew Freddie Mac, int mhux se tikkwalifika. Tista 'ssib jekk is-self tiegħek hu Fannie Mae jew Freddie Mac billi jmur għand Fannie Mae Loan Look Up jew Freddie Mac Loan Look Up. Ikollok bżonn tkun taf l-aħħar erba 'ċifri ta' min jissellef primarju tas-Sigurtà Soċjali numru.
- Oriġini ta 'self mill-1 ta' Ġunju, 2009 jew qabel.
Jekk ħadt ipoteka fit-2 ta 'Ġunju 2009 jew wara, x'aktarx ma tikkwalifikax għar-Refinance tal-HARP. M'hemmx eċċezzjonijiet fil-mument iżda dan jista 'jinbidel.
- Aktar minn 80% LTV
Jekk id-dar tiegħek hija taħt l-ilma, il-LTV tiegħek (proporzjon bejn self u valur ) se taqbeż it-80% tal-valur tas-suq - għaliex il-valur tas-suq ġeneralment huwa inqas mill-bilanċ tas-self tiegħek. Ħafna nies m'għandhom l-ebda problema b'din il-fattur li jikkwalifika.
- Ebda ħlas tard.
Għalkemm il-programm ta 'rifinanzjament HARP jippermetti ħlas tard fit-12-il xahar ta' qabel, ħafna selliefa mhux se jagħmlu self lil min jissellef li kien delinkwenti, irrispettivament mil-linji gwida tal-HARP. Dawn ir-rekwiżiti ta 'min isellef addizzjonali li jistgħu jkunu differenti minn dawk stabbiliti fil-programm jissejħu overlays.
- L-ewwel refinanza tal-HARP.
Sakemm ir-regoli ma jinbidlux, u b'eċċezzjoni żgħira waħda, tista 'tagħmel refinanza waħda biss tal-HARP u, ladarba tingħata, ma tistax terġa tiffinanzja mill-ġdid permezz tal-HARP. Madankollu, jekk wara l-HARP Refinance, għandek problemi biex tagħmel il-ħlasijiet, inti tista 'dejjem aktar tard tapplika għal bejgħ qasir.
Harp Refinance vs. Bejgħ Qasir
Il-linji gwida ta 'bejgħ qasir għax-xiri ta' dar oħra wara bejgħ qasir huma tipikament 5 snin għal self konvenzjonali u 3 snin għal self FHA . Ejja ngħidu li għamilt bejgħ qasir minflok u biegħet id-dar tiegħek. L-iżvantaġġi għal bejgħ bin-nieqes huma:
- M'għadx għandek dar.
- Int għandek timxi f'post ieħor u ssir kerrej.
- Jista 'jkollok timxi mill-lokal tiegħek.
- Int titlef it-tnaqqis tat-taxxa tiegħek għall-pussess ta 'dar.
- M'hemm l-ebda garanzija li inti ser tikkwalifika anke fi 3 snin biex tixtri dar oħra minħabba li sitwazzjonijiet personali jinbidlu u l-liġijiet jinbidlu.
Jekk għażilt l-għażla ta 'rifinanzjament tal-HARP, fi 2 snin, intom ffrankati $ 15,240 (differenza ta' pagament ta '$ 635 x 24 xahar). Fi 3 snin, intom ffrankati saħansitra aktar, $ 22,860. Se jiżdied il-valur tas-suq tad-dar tiegħek biex tpatti għall-fatt li għadek nirrispettaw madwar $ 300,000 fuq dar li jiswa $ 165,000?
Jista 'ma jkunx importanti. Ir-raġuni li jista 'ma jimpurtax hija għaliex inti tista' qatt ma tridx tbiegħ. Dan ifisser li inti ser tkompli tħallas id-dar sakemm tħallas l-ipoteka ta '$ 300,000.
Jekk għażilt il-bejgħ bin-nieqes, madankollu, fl-aħħar ta '3 snin, tista' tikkwalifika biex tixtri dar oħra. Jekk temmen li l-prezzijiet tad-djar se jibqgħu relattivament stabbli matul dan il-perjodu ta 'żmien, dan ifisser li inti tista' tixtri dar bħad-dar li biegħet, ħlief fil-valur tas-suq tal-lum ta '$ 165,000. Anke jekk ir-rati ta 'l-imgħax irduppjaw, il-pagament tiegħek xorta jkun inqas mill-ħlas li tħallas illum.
Imma għal xi nies, mhix kwistjoni ta 'loġika jew raġunament finanzjarju. U dak hu OK, assolutament OK. In-nies spiss jixtru proprjetà immobbli fuq l-emozzjoni u jibqgħu f'dik id-dar ibbażata fuq l-emozzjoni. Qatt ma tħossok ħażin jekk tagħżel l-ARP tiffinanzja mill-ġdid fuq bejgħ bin-nieqes. Id-deċiżjoni li tieħu tkun id-deċiżjoni t-tajba għalik.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.