Billi bejgħ bin-nieqes jinvolvi li joffri d-dar għall-bejgħ, ġeneralment elenkat permezz tal- MLS .
Ix-xerrejja potenzjali tad-djar se jagħmlu ħatriet biex jaraw id-dar, xi wħud minnhom se jagħmlu offerti lowball , l-aġenti jista 'jkollhom djar miftuħa u, b'mod ġenerali, il-ħajja ta' bejjiegħ tkun imfixkla, bit-tama li xerrej jixtri d-dar.
Basics ta 'Bejgħ Qasir
Bejgħ qasir iseħħ meta sellief jaqbel li jaċċetta inqas mill-ammont dovut kontra d-dar jew minħabba li ma hemmx biżżejjed ekwità biex ibiegħ u jħallas l-ispejjeż kollha tal-bejgħ. Mhux is-selliefa kollha jinnegozjaw bejgħ bin-nieqes, u huwa għalhekk li aġent immobiljari jew avukat jista 'jkun ta' għajnuna tremenda billi jikkuntattja lid-dipartiment tas-sellief biex jitnaqqas it-telf biex issir taf.
Ma tistax tqum biss filgħodu u tiddeċiedi li int ser tbiegħ id-dar tiegħek b'telf billi titlob bejgħ bin-nieqes. Użat li s-selliefa lanqas biss jikkunsidraw bejgħ bin-nieqes jekk il-pagamenti tiegħek huma kurrenti, iżda dan inbidel. Madankollu, tirrealizza li s-selliefa se jkunu aktar aċċettabbli għan-negozjati jekk il-pagamenti tiegħek huma arretrati.
Barra minn hekk, jekk għandek assi kontanti, min isellef jista 'jipprova juża dawk il-kontijiet.
Kif huwa affettwat il-Kreditu ta 'Bejgħ Qarib Affettat?
Fair Isaac ħarġet rapport li jgħid li punteġġi ta 'kreditu huma affettwati dwar l-istess, kemm jekk bejjiegħ ma' bejgħ qasir jew esklużjoni. Fair Issac jgħid li l-punti medji mitlufa fuq punteġġ FICO huma kif ġej:
- 30 jum tard: 40 sa 110 punt
- 90 jum tard: 70 sa 135 punt
- Esklużjoni, bejgħ bin-nieqes jew kuntratt-in-lieu: 85 sa 160
- Falliment: 130 sa 240
- Esklużjoni jew Deed-in-Lieu ta 'Esklużjoni: Iż-żewġ soluzzjonijiet jaffettwaw il-kreditu l-istess, jgħid David Steep tal-Mortek ta' Vitek. Il-bejjiegħa se jieħdu suċċess ta '200 sa 300 punt, skont il-kondizzjoni ġenerali tal-kreditu. Dan ifisser li jekk il-punteġġ ta 'FICO ta' bejjiegħ qabel l-esklużjoni kien ta '680, dan jista' jinżel daqs 380.
- Bejgħ Qasir: Steep issostni li l-effett ta ' bejgħ bin - nieqes (li jipprovdi lill-bejjiegħa aktar minn 59 ġurnata tard) fuq ir-rapport ta' kreditu ta 'bejjiegħ huwa identiku għal dak ta' esklużjoni. Id-ding fuq il-kreditu se jidher bħala pre-esklużjoni fl-istejtus ta 'tifdija, Steep jgħid, li se jirriżulta f'telf ta' 200 sa 300 punt. Dan ifisser li bejjiegħ ta 'bejgħ qasir b'FICO preċedenti ta' 720 jista 'jara li jaqa' minn 520 għal 420.
L-esperjenza personali tiegħi bħala aġent kienet kemmxejn differenti. I kkompleta bejgħ bin-nieqes għal bejjiegħ ta 'Sacramento li kien 90 jum wara fuq l-ipoteka tagħha. Ftit xhur wara l-għeluq tal-bejgħ bin-nieqes tagħha, hija ċċekkjat ir-rapport tal-kreditu tagħha u sabet li FICO niżlet b'100 punt biss għal 671. Jiena suspett li s-sitwazzjoni ta 'kull bejjiegħ ivarja.
Catherine Coy, sensal ta 'ipoteki fin-Nofsinhar ta' California, taqbel ma 'Steep.
"L-effett fuq ir-rapport ta 'kreditu tal-konsumatur - l-esklużjoni kontra l-bejgħ bin-nieqes - hija d-differenza bejn meta jintlaqtu minn ferrovija jew xarabank," tgħid Coy, li titkellem dwar dawk li jissellfu li huma ftit xhur wara l-arretrati. Madankollu, matul is-snin, il-bejgħ bin-nieqes iwassal għal inqas stigma.
Perjodu ta 'Stennija Qabel Tixtri Dar Oħra
- Esklużjoni jew Deed-in-Lieu ta 'Esklużjoni: Steep jgħid li bejjiegħ li jrid jixtri dar oħra wara l-esklużjoni jispiċċa jistenna madwar 24 sa 72 xahar qabel min jislef joffri kull tip ta' rata ta ' imgħax li jagħmel sens. Coy tgħid, "L-aħbar it-tajba hija bejgħ bin-nieqes tippermetti lill-konsumatur li jikseb self istituzzjonali għal dar ġdida fi żmien sentejn".
- Bejgħ bin- Nieqes: Xi aġenti jgħidu li l-aħbar tajba għal bejjiegħa qosra tal-bejgħ hija l-istennija hija ħafna iqsar qabel ma tixtri dar oħra , u l-linji gwida Fannie Mae fl-2008 adottaw proċeduri ġodda.
Jista 'jerġa' jixtri bejjiegħ f'inqas minn sentejn? Mhux tassew, jgħid Coy, "Huwa ħaga utter li konsumatur" jista 'jerġa' jixtri f'madwar 18-il xahar b'rata ta 'imgħax tajba. " Madankollu, il-linji gwida ta 'Fannie Mae issa jeħtieġu biss 48 xahar ta' ħwawar, u dik mhix aħbarijiet daqshekk tajba għall-aġenti li jispeċjalizzaw fil-bejgħ bin-nieqes. "
FHA adottat linji gwida fl-2010 li tgħid li bejjiegħ li hu kurrenti u li bejgħ qasir jista 'jikkwalifika biex immedjatament jixtri dar oħra. Is-selliefa mhumiex daqshekk malajr biex isegwu dawk il-linji gwida. Madankollu, Bandstar Bank ta lil bejjiegħ bl-imnut ta 'Elk Grove self ġdid fi żmien xahrejn mill-għeluq tal-bejgħ bin-nieqes tiegħu, u dak il-bejjiegħ kien preżenti f'dak iż-żmien. FHA tista 'tapprova self għal bejjiegħ ta' bejgħ qasir li jikkwalifika taħt il-programm Back to Work tiegħu wara sena.
Innota li l-linji gwida ta 'Fannie Mae jippermettu li bejjiegħ japplika immedjatament għal self ġdid biex jixtri dar oħra jekk dak il-bejjiegħ iżomm il-ħlasijiet kurrenti, ma kellu l-ebda delinkwenzi li jaqbżu t-30 jum u ma qablux li jħallas lura l-ħelsien mid-dejn. Barra minn hekk, huma l-ħlasijiet tard li jaffettwaw drammatikament ir-rapport tal-kreditu tiegħek, mhux il-bejgħ bin-nieqes.
Deċiżjoni ta 'Esklużjoni jew Bejgħ Qarib
Jekk int bejjiegħ tipprova tiddeċiedi jekk tikrix dar tmurx permezz ta 'esklużjoni kontra tentattiv ta' bejgħ bin-nieqes, salvataġġ tal-kreditu tiegħek jista 'ma jkunx ta' vantaġġ biex tagħmel bejgħ qasir, jgħid Coy. Hija tirraporta li skont "Kodiċi tal-Fattur tal-Punti # 22, m'hemm l-ebda vantaġġ għal punteġġ ta 'kreditu għal min jissellef delinkwenti fuq bejgħ bin-nieqes fuq esklużjoni".
Għandi d-dubji tiegħi dwar dan, madankollu. Minn dak li rajt, hemm inqas ħsara għar-rapport ta 'kreditu wara bejgħ qasir li jinvolvi ħlas tard minn esklużjoni. Barra minn hekk, vantaġġ ieħor għal dawk li għandhom delinkwenzi fuq il-kreditu tagħhom huwa l-kapaċità li jixtru dar oħra bl-użu ta 'finanzjament konvenzjonali fi żmien 4 snin fuq il-perjodu ta' 7 snin meħtieġ għall-Foreclosures. Xi selliefa għandhom jagħmlu self għal dar ġdida fil-jum wara li tagħlaq il-bejgħ bin-nieqes. Hemm vantaġġi oħra ta 'bejgħ bin - nieqes fuq esklużjoni. Imma fittex pariri legali u fiskali qabel ma tieħu dik id-deċiżjoni.
Fiż-żmien tal-kitba, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.