Mistoqsija: Min hu l-Bejjiegħ f'Bejgħ Qasir?
Qarrej jikteb: "I iffirma burokrazija tant meta nressaq id-dar tiegħi fis-suq bħala bejgħ qasir li ma nistax niftakar dak li wiegħed li nagħmel jew dak li xi wieħed mill-burokrazija jfisser. L-aġent tiegħi jgħid li l-bank iħallas il- l-ispejjeż tal-bejgħ, iżda ma tħaresx b'dan il-mod għalija. Huwa bagħatlu offerta biex tiffirma. L-offerta tgħid "bejjiegħ biex iħallas it-titlu u l-miżata f'idejn terzi." Jiena jew hi li l-bank? Min iħallas it-taxxi fuq il-proprjetà? Min hu l-bejjiegħ f'bejgħ bin-nieqes? "
Tweġiba: L-ewwel, ħalluni ngħid li jekk int mintix min min huwa l-bejjiegħ f'bejgħ bin - nieqes , m'intix waħdu. Anki bejjiegħa li għandhom ikunu jafu r-risposta għal dik il-mistoqsija ma jagħmlux hekk. Anki aġenti li għandhom ikunu jafu r-risposta għal dik il-mistoqsija ma jagħmlux hekk. Dik hija parti mir-raġuni għaliex l-aġent tiegħek qed jgħidlek li l-bank iħallas l-ispejjeż kollha f'bejgħ bin-nieqes. Imma l-aġent tiegħek mhuwiex eżattament korrett u jista 'jkun li qed tieħu l-mod faċli.
Ħsejjes ukoll lili bħalma jista 'jkollok kwistjoni ta' fiduċja għaddejjin ma 'l-aġent tiegħek stess. Meta aġent jiffirma ftehim ta 'elenkar miegħek, dak l-aġent qed joħloq relazzjoni fiduċjarja miegħek. Dan ifisser li l-aġent irid jaħdem fl-aħjar interessi tiegħek. Huwa diffiċli għal aġent li jagħmel dak ix-xogħol għalik jekk il- fiduċjarju ma jeżistix. Int trid tafda l-aġent tiegħek biex ikollok fiduċjarju ma 'dak l-aġent. Mingħajr fiduċja, jista 'jkollok tinqasam ir-relazzjoni fiduċjarja.
Is-suġġeriment tiegħi huwa li inti ssaqsi lill-aġent tiegħek biex tispjega fiduċjarju lilek, u biex tispjega lilek min huwa l-bejjiegħ f'bejgħ bin-nieqes.
Dan m'għandux ikun kompitu diffiċli għall-aġent tiegħek u, fil-fatt, x'aktarx se jkun milqugħ mill-aġent tiegħek.
Min iħallas l-Ispejjeż f'Bejgħ Qasir
Bejgħ bin-nieqes huwa verament mhux differenti minn kwalunkwe tip ieħor ta 'tranżazzjoni fejn jidħlu l-ispejjeż. L-istqarrija tal-għeluq tiegħek u l-ħlasijiet li huma ċċarġjati huma simili ħafna għal kwalunkwe tranżazzjoni ta 'proprjetà immobbli oħra.
Dan jaħdem bħal dan:
- Tgħid li qed tbiegħ id-dar tiegħek għal $ 100,000. Int il-bejjiegħ.
- Ix-xerrej jagħtik $ 100,000, jew permezz ta 'kombinazzjoni ta' ħlas parzjali u self, jew forsi huwa biss il-kontanti kollha. Ma jimpurtax. Fl-aħħar, ikollok $ 100,000.
- L-ewwel, inti tħallas il- kummissjoni . Jekk huwa ta '7%, tħallas $ 7,000 lis-sensar tal-lista. Is-sensar tal-lista mbagħad iħallas lill-aġent tal-lista, lis-sensar tax-xerrej u lis-sensar tax-xerrej iħallas lill-aġent tax-xerrej. Jista 'jkun hemm sub-aġenti ta' aġenti li jitħallsu mill-$ 7,000, iżda l-fatt huwa li issa għandek $ 93,000 jitħallew.
- Mill-$ 93,000, probabilment ikollok spejjeż oħra ta '$ 3,000. Dawn il-miżati jistgħu jkopru drittijiet tat-titlu , miżati ta 'depożitu f'idejn terz, miżati ta' reġistrazzjoni, taxxi fuq proprjetà delinkwenti, prorazzjonijiet ta 'taxxa, miżati ta' trasferiment, fost ħlasijiet oħra. Jekk dawk id-drittijiet kollha jammontaw għal $ 3,000, pereżempju, issa għandek tħalli $ 90,000.
- Il-$ 90,000 huwa d -dħul nett tiegħek. Ma tistax iżżomm dak il-flus għax inti nirrispettaw il-bank. Probabilment ikollok nirrispettaw il-bank ħafna aktar minn $ 90,000, imma jekk il-bank ibiegħ id-dar tiegħek bħala dar tal- bank , il-massimu li l-bank probabbilment jista 'jikseb ikun il-$ 100,000 inti biss offrut għall-bejgħ bin-nieqes.
Għalhekk, peress li l-bank ma jistax jikseb aktar minn dak għax il-valur ta '$ 100,000 huwa tas-suq, il-bank jaċċetta $ 90,000 tiegħek. L-unika differenza bejn bejgħ bin-nieqes u tranżazzjoni regolari, kif tistgħu taraw, hija l-fatt li ma tpoġġi l-ebda flus fil-but tiegħek. F'tranżazzjoni regolari, inti tagħmel id-dħul nett wara li tħallas il-bank għaliex ikollok dak li jissejjaħ l-ekwità. F'bejgħ bin-nieqes, m'għandek l-ebda ekwità għaliex tlift l-ekwità tiegħek .
Dan ifisser li inti l-bejjiegħ. Il-bank mhuwiex il-bejjiegħ. Is-sid huwa l-bejjiegħ, u s-sid iħallas l-ispejjeż tal-bejgħ mid-dħul tal-bejgħ.
Il-Bank huwa verament il-Bejjiegħ ta 'Bejgħ Qasir?
Xi nies jargumentaw li l-bank huwa verament il-bejjiegħ ta 'bejgħ bin-nieqes minħabba li l-bank huwa dovut ħafna iktar flus milli jbiegħ id-dar għal, iżda dan mhux minnu. Dak għax it-titlu jibqa 'mal-bejjiegħ sakemm il-bejjiegħ iwettaq id-dar lil xerrej. Il-bejjiegħ huwa s-sid.
Hija taħdem b'dan il-mod fir-realtà, għalkemm. Jgħidu, inti nirrispettaw $ 200,000 lill-bank, iżda d-dar tiegħek hija biss ta '$ 100,000. Jekk il-bank se jitlef $ 10,000 mir-rikavat, minħabba li d-dħul nett tal-bejgħ huwa biss ta '$ 90,000, dan jagħmel il-bank interessat ħafna u jinvesti fl-ispejjeż tal-bejgħ.
Għalkemm il-bank ma jħallasx l-ispejjeż tal-bejgħ, kull dime l-bank jista 'jwaqqaf lill-bejjiegħ milli jħallas jidħol fil-but tal-bank. Minħabba li l-bank jirċievi l-flus li jibqa '. Huwa għalhekk li l-bank jieħu ħsieb kemm il-bejjiegħ iħallas fl- għeluq tal-ispejjeż .
Iżda l-bejjiegħ għadu l-bejjiegħ, u l-bank għadu l-bank.
Il-kwistjoni tibqa 'jekk il-bank mhux se jawtorizza ċerta tariffa jew nefqa f'bejgħ bin-nieqes, min iħallasha? Jekk ħlas mhux awtorizzat, dan ifisser li l-bank mhux se jħalli li jitnaqqas mid-dħul gross. Iżda l-ħlas għad irid jitħallas. Fil-biċċa l-kbira tal-bejgħ bin-nieqes tiegħi, nitlob lix-xerrej iħallas xi drittijiet mhux awtorizzati.
Normalment, il-ħlas ta 'drittijiet mhux awtorizzati huwa negozjabbli. Madankollu, fi bejgħ bin-nieqes HAFA , il-bejjiegħ ma tħalliex iħallas xi ħaġa żejda. Il-bejgħ bin-nieqes HAFA m'għadux jintuża. Fil-Kalifornja, SB 458 tipprojbixxi lill-bejjiegħa tal-bejgħ qosra California milli jħallsu kwalunkwe ħlas minn barra mill-but, kif muri mill-Kodiċi Ċivili Kalifornja 580e.
Fiż-żmien tal-kitba, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.