Qatt ħsibt dwar id-differenzi bejn il-ko-ops vs. Condos? Int mhux waħdu. Għalkemm, jista 'jkun sorpriża li titgħallem li l-Condos ma sarux popolari sal-1960. Meta l- linji gwida tal-FHA fl-aħħar ippermettew il-finanzjament ta 'Condos, il-kunċett kumpless kumpless telaq. Qabel dan, kważi l-bini kollu li ppermetta ħafna sidien multipli kienu kooperattivi. Illum, issib ħafna mill-kooperattivi jew bini ta 'akkomodazzjoni kooperattiva f'bliet metropolitani kbar.
In-nies għandhom it-tendenza li jassoċjaw kooperattivi ma 'New York City, iżda tista' wkoll issib kooperattivi fi bliet kbar bħal San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit u Chicago, Tucson u Phoenix, inkluż ftit fi Florida u oħrajn imxerrda madwar il-Kosta tal-Lvant.
X'inhu Co-Op?
Ko-op mhix realment proprjetà immobbli. Il-proprjetà immobbli hija art, flimkien ma 'kwalunkwe titjib strutturali, inklużi d-drittijiet taħt l-art u bl-ajru. Minflok, ko-op hija korporazzjoni. Meta xerrej jixtri ko-op, ix-xerrej qed jixtri ishma fil-korporazzjoni u d-dritt li jokkupa unità speċifika. Xerrej kooperattiv mhux qed jixtri l-unità jew porzjon tal-bini nnifsu.
Barra minn hekk, ix-xerrej kooperattiv jista 'jew ma jkunx jista' jiffinanzja x-xiri tal-ko-op. Mhux kull bank jagħmel self ta 'ko-op. Fost il-banek li se jagħmlu self ta 'ko-op, mhux kull ko-op tikkwalifika bħala bini kwalifikat.
Ix-xerrejja għandhom jiċċekkjaw mas-sellief tagħhom biex issir taf jekk il-ko-op hux fil-lista approvata tiegħu.
Xerrej kooperattiv iħallas ukoll tariffa ta 'kull xahar lill-ko-op. Dak il-ħlas jinkludi sehem proratat għall- ipoteka tal-bini, jekk ikun hemm; is-salarji ta 'doorman, persunal ta' manutenzjoni, possibilment superintendent tal-bini; assigurazzjoni għall-istruttura; manutenzjoni regolari, manutenzjoni u tindif taż-żoni komuni, inklużi taxxi fuq proprjetà immobbli.
L-iżvantaġġ possibbli għal ko-op, jiġifieri l-kritiċi, huwa l-fatt li s-sid spiss iħallas żewġ ipoteki. Hija tħallas l-ipoteki tagħha stess għall-ko-op u l-ipoteki tal-bini għall-ko-op, li jista 'jkun ukoll self iffinanzjat mill-ġdid biex iħallas it-titjib tal-kapital għall-bini.
X'inhu Condo?
B'differenza ko-op, meta x-xerrej jixtri condo, ix-xerrej qed jixtri proprjetà immobbli. Ix-xerrej għandu l-ispazju bejn il-ħitan, l-artijiet u s-soqfa, ġeneralment sal-punt tan-nofs. L-unità hija vvalutata separatament għal skopijiet ta 'taxxa, u x-xerrej iħallas it-taxxi direttament lill-assessur tal-kontea (jew permezz tal- kont ta' debitur ta 'min jislef).
Condo jista 'jiġi ffinanzjat separatament u l-proprjetà tkun garantita b'att ta' fiduċja jew b'ipoteka, skont il-liġijiet tal-istat. Id-disinn strutturali ta 'condo huwa unità individwali, li tista' tkun storja waħda, stejjer multipli jew saħansitra separati. Pereżempju, għandi dar ta 'familja waħda fil-Hawaii li hija nominata bħala condo, iżda hija struttura indipendenti, bit-tarzna tagħha stess.
Ix-xerrej ta 'condo wkoll, bħal xerrej kooperattiv, iħallas il-miżati ta' kull xahar. Dawn il-ħlasijiet jitħallsu lill- assoċjazzjoni tad- darha . Il-ħlasijiet lill-HOA jħallsu għall-manutenzjoni ta 'żoni komuni, barra l-bini, is-saqaf, assigurazzjoni, ġestjoni tal-assoċjazzjoni u ħafna drabi jistgħu jinkludu xi wħud mill-utilitajiet bħalma huma l-ilma u t-trakkijiet.
Xi drittijiet tal-HOA jinkludu miżati għal clubhouse, faċilitajiet ta 'eżerċizzju u pixxina / spa.
Aktar Differenzi Bejn Ko-op vs Condo
Ġeneralment, ko-op spiss ikun irħas biex tixtri minn condo, li jfisser li tista 'tiswa aktar biex tixtri condo. Madankollu, il-kompromess huwa l-miżati mħallsa lil ko-op jista 'jkun ogħla mid-drittijiet tal-HOA ta' condo.
Differenza ewlenija bejn ko-op vs condo hija l-fatt li l-ebda korp sħun bi flus jista 'jixtri ko-op. Il-ko-ops huma rregolati minn bord tad-diretturi, iddeterminati mill-azzjonisti tal-ko-op. Il-kondizzjonjiet huma rregolati wkoll minn bord tad-diretturi, iżda dawk il-bordijiet ma japprovawx ix-xerrejja. Il-bord ta 'ko-op għandu d-dritt li japprova xerrej prospettiv. Filwaqt li x-xerrej ma jistax jiġi miċħud minħabba diskriminazzjoni definita mil -liġi tad-Djar Ġust , ix-xerrejja għandhom jgħaddu minn screening rigoruż.
Xi ko-ops ma jippermettux lix-xerrejja barranin jixtru unità. Ħafna kooperattivi ma jippermettux investituri jew xerrejja tat-tieni dar għax jippreferu l-okkupanti tas-sid. Bordijiet ta 'Ko-op għandhom jeżaminaw bir-reqqa l-applikazzjoni ta' xerrej potenzjali, dikjarazzjoni finanzjarja, lista ta 'assi u obbligazzjonijiet, rapport ta' kreditu, bilanċi bankarji, inkluża reviżjoni ta 'ittri ta' rakkomandazzjoni minn ħbieb u assoċjati kummerċjali.
Filwaqt li din il-proċedura tista 'tidher bħala invażjoni estrema tal-privatezza, is-sidien jaqblu ma' dan il-proċess minħabba li jistgħu jkunu selettivi ħafna tal-persuni li jgħixu fil-bini. Meta persuna tixtri condo, m'hemm l-ebda proċess ta 'għażla tal-ġirien, bl-ebda mod ma tipprevjeni medda qawwija tal-metall tal-mewt milli tibda l-kwarti tal-bieb li jmiss.
Min-naħa l-oħra, il-bord ko-op japprova wkoll il-prezz tax-xiri. Jekk il-prezz huwa tant baxx li jista 'jaffettwa l-valuri ta' l-azzjonisti l-oħra, bord ta 'ko-op jista' jirrifjuta li japprova l-bejgħ. A condo HOA m'għandha l-ebda awtorità tali biex tipprevjeni bejgħ.
Ħafna kumplessi ta 'kumpless jillimitaw in-numru ta' kirjiet bħala persentaġġ ta 'l-unitajiet totali. Il-persentaġġ ġeneralment ivarja minn sid ta '80 fil-mija okkupat għal 50 fil-mija. Dan huwa maħsub biex jipprevjeni lill-kumpless milli jiddawwar kumpless ta 'appartament u jbaxxi l-valuri. Il-biċċa l-kbira tal-kooperattivi ma jippermettux sollokazzjonijiet u lanqas kirjiet.
Wieħed jista 'jgħix f'konpless kumpless għal ħafna snin u qatt ma jaf il-ġirien. Dan x'aktarx ma jseħħx f'koperattiva fejn il-proprjetarji jafu lil kulħadd u kollox dwarek.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.