Investiment għal min Jibda

by Joshua Kennon

Kif tinvesti fi Real Estate

L-investiment fil-proprjetà immobbli huwa wieħed mill-aktar forom eqdem ta 'investiment, li ilu jeżisti mill-bidu taċ-ċiviltà tal-bniedem. L-imgħoddi tas-swieq tal-ishma moderni, il-proprjetà immobbli hija waħda mill -ħames klassijiet ta 'assi bażiċi li kull investitur għandu jikkunsidra serjament billi jżid mal-portafoll tiegħu għall-fluss tal-likwidità unika, likwidità, profittabbiltà, taxxa u diversifikazzjoni li joffri. F'din il-gwida ta 'introduzzjoni, aħna nimxu miegħek permezz tal-baŜi tal-investiment tal-proprjetà immobbli, u niddiskuti l-modi differenti li tista' takkwista jew tieħu pussess f'investimenti tal-proprjetà immobbli.

L-ewwel, ejja nibdew bl-affarijiet bażiċi: X'inhu l-investiment fil-proprjetà immobbli?

X'inhu l-Investiment ta 'Real Estate?

L-investiment tal-proprjetà immobbli huwa kategorija wiesgħa ta 'attivitajiet operattivi, ta' investiment u finanzjarji ċċentrati madwar jagħmlu flus minn proprjetà tanġibbli jew flussi ta 'flus b'xi mod marbuta ma' proprjetà tanġibbli.

Hemm erba 'modi ewlenin biex jagħmlu l-flus fil-proprjetà immobbli:

L-Apprezzament tal-Proprjetà immobbli : Dan huwa meta l-proprjetà tiżdied fil-valur. Dan jista 'jkun minħabba bidla fis-suq tal-proprjetà li żżid id-domanda għall-proprjetà fiż-żona tiegħek. Jista 'jkun li jkun dovut għal titjib li inti tpoġġi fl-investiment tal-proprjetà immobbli tiegħek biex tagħmilha aktar attraenti għal xerrejja potenzjali jew kerrejja. L-apprezzament tal-proprjetà immobbli hija logħba delikata, għalkemm.
Dħul ta 'Fluss tal-Flus (Kera) : Dan it-tip ta' investiment immobbli jiffoka fuq ix-xiri ta 'proprjetà immobbli, bħal bini ta' appartament, u tħaddimha sabiex tiġbor nixxiegħa ta 'flus kontanti mill-kera. Id-dħul mill-fluss tal-flus jista 'jiġi ġġenerat minn bini ta' appartamenti, bini ta 'uffiċini, djar tal-kiri, u aktar
Dħul Relatat mal-Proprjetà immobbli : Dan huwa dħul iġġenerat minn sensara u speċjalisti oħra tal-industrija li jagħmlu l-flus permezz ta 'kummissjonijiet minn xiri u bejgħ ta' proprjetà. Tinkludi wkoll kumpaniji tal-ġestjoni tal-proprjetà immobbli li jkollhom iżommu persentaġġ ta 'kirjiet bi skambju biex imexxu l-operazzjonijiet ta' kuljum ta 'proprjetà.

Dħul ta 'Investiment ta' Real Estate Anċillari : Għal xi investimenti fil-proprjetà immobbli, dan jista 'jkun sors kbir ta' profitt. Id-dħul anċillari ta 'investiment fil-proprjetà immobbli jinkludi affarijiet bħal magni tal-bejgħ fil-bini ta' uffiċini jew faċilitajiet tal-londri f'investimenti b'kera baxxa. Fil-fatt, huma jservu bħala mini-negozji f'investiment immobbli akbar tal-proprjetà immobbli, li jippermettilhom li jagħmlu l-flus minn ġabra semi-kaptiva ta 'klijenti.

L-aktar forma sempliċi u sempliċi ta 'investiment fil-proprjetà immobbli hija kollha dwar il-fluss tal-likwidità mill- kirjiet aktar milli mill- apprezzament . L-investiment tal-propjetà immobbli jseħħ meta l-investitur, magħruf ukoll bħala sid il-kera, jakkwista biċċa proprjetà tanġibbli, sew dik tal-art agrikola prima, art b'dar fiha, art b'uffiċċju fuqha, art b'maħżen industrijali fuqha, jew appartament.

Imbagħad isib lil xi ħadd li jrid juża din il-proprjetà, magħrufa bħala kerrej , u jidħlu fi ftehim. Il-kerrej jingħata aċċess għall-proprjetà immobbli, jużaha f'ċerti termini, għal tul ta 'żmien speċifiku, u b'ċerti restrizzjonijiet - li wħud minnhom huma stipulati fil-liġi Federali, statali u lokali, u oħrajn li huma miftiehem fil- kuntratt ta 'kiri jew fil-ftehim tal-kera . Bi skambju, il-kerrej iħallas għall-abbiltà li juża l-proprjetà immobbli. Il-ħlas li hu jew hi jibgħat lis-sid huwa magħruf bħala "kera".

Għal ħafna investituri, id-dħul mill-kiri minn investimenti fil-proprjetà immobbli għandu vantaġġ psikoloġiku kbir fuq id-dividendi u l-imgħax mill-investiment f'ishma u bonds . Huma jistgħu jsuqu mill-proprjetà, araha, u tmissha b'idejhom. Jistgħu żebgħa l-kulur favorit tagħhom jew jikri lil perit u kumpanija tal-kostruzzjoni biex jimmodifikawha. Jistgħu jużaw il-ħiliet tan-negozjar tagħhom biex jiddeterminaw ir-rata tal-kiri, u jippermettu operatur tajjeb li jiġġenera rati ogħla ta ' kapitalizzazzjoni , jew "rati ta' limitu".

Minn żmien għal żmien, l-investituri tal-proprjetà immobbli jsiru żbaljati bħala investituri tal-ħażna waqt il-bżieżaq tal-istokk tas-suq, u jinsistu li r-rati tal-kapitalizzazzjoni ma jimpurtax. Ma jaqgħux għal dan. Jekk inti tista 'tipproponi r-rati tal-kiri b'mod xieraq, għandek tgawdi rata sodisfaċenti ta' qligħ fuq il-kapital tiegħek wara li tkun responsabbli għall-ispiża tal-proprjetà, inklużi riservi ta 'deprezzament raġonevoli, taxxi fuq proprjetà u dħul, manutenzjoni, assigurazzjoni u infiq ieħor relatat. Barra minn hekk, għandek tkejjel l-ammont ta 'ħin meħtieġ biex tittratta l-investiment, peress li l-ħin tiegħek huwa l-aktar assi prezzjuż li għandek - huwa r-raġuni għaliex id-dħul passiv huwa tant għeżież mill-investituri. (Ladarba l-azjendi tiegħek huma kbar biżżejjed, tista 'tistabbilixxi jew tikri kumpanija tal-immaniġġjar tal-proprjetà immobbli biex timmaniġġja l-operazzjonijiet ta' kuljum tal-portafoll tal-propjetà immobbli bi skambju għal perċentwali tad-dħul tal-kiri, billi tbiddel investimenti ta 'proprjetà immobbli li kienu ġew immexxija b'mod attiv f'investimenti passivi.)

X'inhuma uħud mill-aktar modi popolari għal persuna li tibda tinvesti fil-proprjetà immobbli?

Hemm numru kbir ta 'tipi differenti ta' investimenti ta 'proprjetà immobbli li persuna tista' tikkunsidra għall-portafoll tiegħu jew tagħha.

Huwa aktar faċli li wieħed jaħseb f'termini tal-kategoriji ewlenin li fihom l-investimenti tal-proprjetà immobbli jaqgħu fuq il-benefiċċji u l-iżvantaġġi uniċi, karatteristiċi ekonomiċi u ċikli tal-kera, termini ta 'kiri konswetudinarji u prattiki ta' senserija tat-tip ta 'proprjetà. Propjetajiet ta 'propjetà immobbli huma kklassifikati b'mod ordinarju f'wieħed mill-gruppi li ġejjin:

Investiment ta 'proprjetà immobbli residenzjali - Dawn huma proprjetajiet li jinvolvu l-investiment fi proprjetà immobbli marbuta ma' djar jew appartamenti fejn jgħixu individwi jew familji. Kultant, investimenti ta 'proprjetà immobbli ta' dan it-tip għandhom komponent tan-negozju ta 'servizz, bħal faċilitajiet ta' għajxien assistit għal anzjani jew bini għal servizz sħiħ għall-inkwilini li jixtiequ esperjenza ta 'lussu. Il-kirjiet normalment jitmexxew għal 12-il xahar, jagħtu jew jieħdu sitt xhur fuq kull naħa, u jwasslu għal aġġustament ħafna aktar mgħaġġel għall-kundizzjonijiet tas-suq minn ċerti tipi oħra ta 'investimenti ta' proprjetà immobbli.
Investiment fil-proprjetà immobbli kummerċjali - L-investimenti tal-proprjetà immobbli kummerċjali prinċipalment jikkonsistu f'bini ta 'uffiċini. Dawn il-kirjiet jistgħu jiġu msakkra għal ħafna snin, li jirriżultaw fi xabla b'qalbna doppja. Meta investiment ta 'propjetà immobbli kummerċjali jkun mikri kompletament ma' kerrejja fuq medda twila ta 'żmien li jkunu aċċettaw rati ta' kiri b'ħafna prezz, il-likwidità tkompli anke jekk ir-rati tal-kiri fuq proprjetajiet komparabbli jaqgħu (sakemm il-kerrej ma jmurx). Min-naħa l-oħra, l-oppost huwa veru - int tista 'ssib ruħek li taqla' rati ta 'kirjiet taħt il-prezz b'mod sinifikanti fuq bini ta' uffiċju għaliex iffirmat kirjiet fuq perjodu ta 'żmien twil qabel ma r-rati tal-kera żdiedu.

Investiment ta 'beni immobbli industrijali - Proprjetajiet li jaqgħu taħt l-umbrella tal-proprjetà immobbli industrijali jistgħu jinkludu mħażen u ċentri ta' distribuzzjoni, unitajiet ta 'ħażna, faċilitajiet ta' manifattura u impjanti ta 'assemblaġġ.
Investiment tal-proprjetà immobbli bl-imnut - Xi investituri jridu jippossiedu proprjetajiet bħal ċentri tax-xiri, malls ta 'l-istrixxi, jew malls tradizzjonali. Il-kerrejja jistgħu jinkludu ħwienet bl-imnut, salons tax-xagħar, ristoranti, u intrapriżi simili. F'xi każijiet, ir-rati tal-kiri jinkludu persentaġġ tal-bejgħ bl-imnut ta 'maħżen biex jinħoloq inċentiv biex sid il-kera jagħmel kemm hu, hi, jew jista' jagħmel il-proprjetà immobbli attraenti għax-xerrejja.
Investiment ta 'proprjetà immobbli mħallta - Din hija kategorija kollha fejn investitur jiżviluppa jew jakkwista proprjetà li tinkludi diversi tipi ta' investimenti immobbli msemmija hawn fuq. Per eżempju, inti tista 'tibni bini b'ħafna stejjer li għandu bejgħ bl-imnut u ristoranti fil-pjan terran, spazju għall-uffiċċji fuq l-artijiet li ġejjin, u appartamenti residenzjali fuq l-artijiet li jifdal.

Tista 'wkoll tinvolvi ruħek fuq in-naħa tas-self tal-investiment tal-proprjetà immobbli billi:

Pussess ta 'bank li jissottoskrivi ipoteki u self tal-proprjetà immobbli kummerċjali. Dan jista 'jinkludi s-sjieda pubblika tal- ħażniet . Meta investitur istituzzjonali jew individwali qed janalizza stokks tal-banek, iħallas biex joqgħod attent għall-espożizzjoni tal-proprjetà immobbli tas-self bankarju.
Is-sottoskrizzjoni ta 'ipoteki privati għal individwi, ħafna drabi b'rati ta' imgħax ogħla biex tikkumpensa għar-riskju addizzjonali, forsi inkluża dispożizzjoni tal-kreditu tal-kiri b'self.
Investiment f'titoli mezzanin, li jippermettilek li ssellef flus għal proġett ta 'proprjetà immobbli li tista' mbagħad tikkonverti f'titjira azzjonarja jekk ma titħallasx lura. Dawn kultant jintużaw fl-iżvilupp ta 'frankiġji f'lukandi.

Hemm sub-ispeċjalitajiet ta 'investiment fil-proprjetà immobbli inkluż:

Kiri ta 'spazju sabiex ikollok ftit kapital marbut fih, ittejjebha, imbagħad poġġi s-sub-kiri lil dak l-istess spazju għal oħrajn għal rati ferm ogħla, u toħloq qligħ inkredibbli fuq il-kapital. Eżempju huwa negozju tal-uffiċċju flessibbli tajjeb f'belt maġġuri fejn ħaddiema iżgħar jew mobbli jistgħu jixtru l-ħin tal-uffiċċju jew jikru uffiċċji speċifiċi.
L-akkwist ta 'ċertifikati ta' retenzjoni tat-taxxa. Dawn huma qasam esoteric ta 'investiment ta' propjetà immobbli u mhux adattat għal investituri ta 'investiment jew mingħajr esperjenza iżda li - taħt iċ-ċirkostanzi dritt, fil-ħin it-tajjeb, u bil-lemin tip ta' persuna - jiġġeneraw dħul għoli biex jikkumpensaw għall-uġigħ ta 'ras u r-riskji involuti.

Trusts ta 'Investiment f'Bliet Real Estate (REITs)

Barra minn dan kollu, int tista 'attwalment tinvesti fi proprjetà immobbli permezz ta' xi ħaġa magħrufa bħala fiduċja ta 'investiment fi proprjetà immobbli, jew REIT. Investitur jista 'jixtri REITs permezz ta' kont ta 'senserija , Roth IRA , jew kont ta' kustodja ieħor ta 'xi tip. REITs huma uniċi minħabba li l-istruttura tat-taxxa li taħthom huma mħaddma nħolqot lura matul l-amministrazzjoni Eisenhower biex tħeġġeġ investituri iżgħar biex jinvestu fi proġetti ta 'proprjetà immobbli li kieku ma jkunux jistgħu jaffordjaw, bħal bini ta' ċentri tax-xiri jew lukandi. Korporazzjonijiet li għażlu trattament REIT ma jħallsux taxxa fuq id-dħul Federali fuq il-qligħ korporattiv tagħhom sakemm dawn isegwu ftit regoli, inkluż rekwiżit biex jitqassmu 90% jew aktar ta 'profitti lill-azzjonisti bħala dividendi .

Wieħed mill-iżvantaġġi ta 'investiment f'REITs huwa li, għall-kuntrarju tal-ħażniet komuni, id-dividendi mħallsa fuqhom mhumiex "dividendi kkwalifikati", li jfisser li s-sid ma jistax jieħu vantaġġ mir-rati baxxi ta' taxxa disponibbli għall-biċċa l-kbira tad-dividendi. Minflok, dividendi minn trusts ta 'investiment ta' proprjetà immobbli huma ntaxxati bir-rata personali tal-investitur. Barra minn hekk, l-IRS sussegwentement iddeċieda li d-dividendi REIT iġġenerati fi kenn tat-taxxa bħal Rollover IRA mhumiex fil-biċċa l-kbira soġġetti għat-taxxa mhux relatata fuq id-dħul tan-negozju sabiex tkun tista 'żżommhom f'kont ta' rtirar mingħajr wisq tħassib dwar il-kumplessità fiskali , għall-kuntrarju ta ' sħubija kaptan limitata .

(Jekk int interessat li titgħallem aktar dwar dawn it-titoli uniċi, ibda billi tiċċekkja Real Estate Investing permezz ta 'REITs , li tkopri l-likwidità REIT, ekwità, kif tuża REITs għall-beni immobbli tiegħek investiment u ħafna aktar.)

Ninvestu fi Real Estate Permezz tas-Sjieda tad-Dar

Għall-għażliet kollha ta 'investiment tal-proprjetà immobbli disponibbli għall-investituri, il-persuna medja se tikseb l-ewwel proprjetà immobbli tagħha l-esperjenza tradizzjonali: Billi tixtri dar.

Qatt ma rajt l-akkwist ta 'dar bl-istess mod li ħafna mis-soċjetà tagħmel. Minflok, nippreferi li naħseb dwar ir-residenza primarja ta 'persuna bħala taħlita ta' utilità personali u valutazzjoni finanzjarja, u mhux neċessarjament investiment. Biex tkun aktar diretta, dar mhix investiment bl-istess mod fejn ikun hemm bini ta 'appartament. Fl-aqwa tagħha, u taħt l-iktar ċirkostanzi ideali, l-aktar strateġija sikura hija li wieħed jaħseb f'dar bħala tip ta 'kont ta' tfaddil sfurzat li jagħtik ħafna użu personali u ferħ waqt li tgħix fiha.

Min-naħa l-oħra, meta toqrob l-irtirar, jekk tieħu veduta olistika tal-ġid personali tiegħek, pussess dirett ta 'dar (mingħajr ebda dejn kontriha) huwa wieħed mill-aqwa investimenti li persuna tista' tagħmel. Mhux biss l-ekwità tista 'tiġi sfruttata permezz tal-użu ta' ċerti tranżazzjonijiet, inklużi ipoteki riversibbli, iżda l-likwidità ffrankata milli m'għandhiex tikri ġeneralment tirriżulta fi tfaddil nett - il-komponent ta 'profitt li kien imur għand sid il-kera effettivament jibqa' but. Dan l-effett huwa tant b'saħħtu li saħansitra lura fl-ekonomisti tal-1920 kien qed jipprova jsib mod għall-gvern Federali biex jintaxxa l-iffrankar ta 'flus kontanti fuq il-kiri għal sidien ta' self mingħajr dejn, meta jitqies bħala sors ta 'dħul.

Dan huwa tip differenti ta 'investiment, għalkemm - xi ħaġa magħrufa bħala "investiment strateġiku". Kieku l-ekonomija waqgħet, sakemm tista 'tħallas it-taxxi fuq il-proprjetà u l-manutenzjoni bażika, l-ebda wieħed ma jista' jkeċċi miegħek mid-dar tiegħek. Anke jekk kellek tikber l-ikel tiegħek stess fil-ġnien, hemm livell ta 'sigurtà personali hemmhekk li huwa importanti. Hemm drabi meta r-riżultati finanzjarji huma sekondarji għal kunsiderazzjonijiet oħra, aktar prattiċi. Tkun xi tkun, madankollu, ma tissagrifikax il-likwidità tiegħek biex tipprova tibni ekwità fl-investimenti tal-propjetà immobbli tiegħek malajr wisq, minħabba li dan jista 'jwassal għal diżastru (inkluż falliment).

Jekk qed tfaddal biex takkwista dar, wieħed mill-ikbar żbalji li nara hu l-investituri l-ġodda li jpoġġu l-flus tagħhom fis-suq tal-ishma, jew permezz ta 'stokks individwali jew fondi tal-indiċi . Jekk għandek xi ċans li jkollok bżonn tisfrutta l-flus tiegħek fi żmien ħames snin jew anqas, m'għandekx negozju li tkun xi ħadd qrib l-istokk tas-suq. Minflok, għandek issegwi mandat ta 'investiment magħruf bħala preservazzjoni tal-kapital . Hawn huma l -aħjar postijiet biex ninvestu flus li qed iffrankar għal ħlas parzjali .

Liema Huwa Aħjar - Investiment f'Investimenti jew Investiment f'Ħażniet?

Waħda mill-mistoqsijiet l-aktar komuni li għandi biex tiltaqa 'tinvolvi l-attrazzjoni relattiva tal- investiment fil-ħażniet meta mqabbla mal-investiment fil-proprjetà immobbli . Il-verżjoni l-qasira hija li huwa kemmxejn simili għall-paragun tal-vanilla u l-ġelat taċ-ċikkulata. Dawn huma differenti, u billi l-valur nett tiegħek jikber, tista 'anki ssib li t-tnejn għandhom rwol x'jilagħbu fil-portafoll ġenerali tiegħek. Il-personalità tiegħek tinforma wkoll id-deċiżjoni tiegħek, peress li xi nies huma aktar orjentati lejn il-pussess tal-ishma jew is-sjieda tal-proprjetà immobbli rispettivament.

Riskji ta 'Investiment f'Bliet Immobbli

Perċentwal sostanzjali tad-dħul mill-proprjetà immobbli huwa ġġenerat minħabba l-użu tal-ingranaġġ. Proprjetà immobbli tiġi akkwistata b'perċentwal ta 'ekwità, il-bqija ffinanzjata bid-dejn. Dan jirriżulta fi qligħ ogħla fuq l-ekwità għall-investitur tal-proprjetà immobbli; imma jekk l-affarijiet imorru ħażin, dan jista 'jwassal għal rovina ħafna aktar malajr minn portafoll ta' ħażniet komuni mħallsa b'mod sħiħ. (Dak huwa veru anki jekk dan ta 'l-aħħar naqas b'90% f'xenarju ta' Depressjoni Kbira, għax ħadd ma jista 'jġiegħlek tillikwida).

Huwa għalhekk li l-investituri tal-proprjetà immobbli l-aktar konservattivi jinsistu fuq proporzjon tad-dejn ta '50% jew, f'każijiet estremi, ta' 100% ta 'struttura ta' kapital azzjonarju, li xorta jistgħu jipproduċu prospetti tajbin jekk l-assi immobbli ġew magħżula bil-għaqal. Billionaire Charlie Munger jitkellem dwar ħabib tiegħu qabel il-kollass tal-proprjetà immobbli 2007-2009. Dan il-ħabib, sid ta 'sid kbir ħafna fil-Kalifornja, ħares lejn l-istima għolja tal-proprjetajiet tiegħu u qal lilu nnifsu: "Jiena aktar għonja minn qatt kien hemm bżonn. M'hemm l-ebda raġuni għalija li tieħu riskji għall-fini ta' aktar . " Dan ħabib biegħ ħafna mill-proprjetajiet tiegħu u uża r-rikavat biex iħallas id-dejn fuq dawk li fadal li huwa ħaseb li kien l-iktar attraenti. B'riżultat ta 'dan, meta l-ekonomija waqgħet, is-swieq tal-propjetà immobbli kienu qed jaqbdu, in-nies kienu qed jitilfu l-propjetajiet tagħhom għal esklużjoni, u l -istokks tal-banek kienu qed jaħarbu - ma kellux għalfejn jinkwieta dwar xi ħaġa. Anke billi l-kirjiet waqgħu minħabba d-diffikultajiet finanzjarji tal-kerrej, kien kollu kemm hu flus kontanti żejda u kien armat b'fondi li żammew lilhom infushom mimlijin, u ħallieh japprofitta ruħu milli jixtri l-assi li kulħadd kien imġiegħel ibigħ.

Twaqqaf tipprova tikseb sinjuri daqshekk malajr, u tkun kuntent li tagħmel dan il-mod it-tajjeb. Int ser ikollok ħafna inqas tensjoni fil-ħajja tiegħek, u tista 'tkun ta' gost.

Xi Ħsibijiet Finali dwar l-Investiment ta 'Bejgħ Real Estate

Naturalment, dan huwa biss il-bidu tal-vjaġġ tiegħek biex nifhmu s-suġġett, kif aħna bilkemm rat il-wiċċ. Investiment tal-proprjetà immobbli jieħu snin ta 'prattika, esperjenza, u espożizzjoni biex tassew japprezzaw, jifhmu u kaptan.