Ir-raġuni għall-isfidi tinvolvi t-tip ta 'kontinġenzi ta' self l-aktar prevalenti.
Fil-proprjetà immobbli California, pereżempju, bħal ħafna postijiet oħra fil-pajjiż, ix-xerrej tad-djar jista 'jara diversi tipi ta' kontinġenzi ta 'self u jinkorpora waħda jew aktar minn dawn il-kontinġenzi fl- offerta tax - xiri .
Ix-xerrejja tad-djar biss li qed jiksbu finanzjament għandhom it-tendenza li jagħmlu l-kuntratt tax-xiri kontinġenti fuq il-kisba ta 'self. Ix-xerrejja tal-flus kontanti ma jitolbux kontinġenza ta 'self għax m'hemmx self. Il-kuntratt jista 'jkun kontinġenti fuq ix-xerrej li jikseb:
- Self FHA , li għandu sett ta 'rekwiżiti tiegħu stess, jew
- self VA , li huwa garantit mill-Amministrazzjoni tal-Veteran, jew
- self konvenzjonali , li tipikament jinbiegħ fis - suq sekondarju, jew
- self minn unjoni ta 'kreditu fejn min jissellef ikun membru, jew
- finanzjament privat, li kultant jissejjaħ self ta 'flus iebsa
Skont it-tip ta 'self, dak li jislef jista' jeħtieġ ċerti kundizzjonijiet tal-proprjetà jew tiswijiet biex jagħmel is-self. Jekk il-bejjiegħa u x-xerrejja ma jistgħux jaqblu dwar it-tiswijiet jew il-kundizzjonijiet ta 'min isellef, ix-xerrej mhux se jirċievi s-self, u t-tranżazzjoni tista' tinqala '.
Ġeneralment, ix-xerrej għandu ċertu perjodu ta 'żmien fil-kuntratt tax-xiri biex jikseb il-finanzjament. F'xi każijiet, il-kuntratt jista 'jagħti għażla lin-xerrej, li jagħżel bejn ċertu numru ta' ġranet qabel ma jkun hemm bżonn li titneħħa jew tkun sodisfatta l-kontinġenza tas-self, jew biex tinżamm il-kontinġenza tas-self, jekk il-partijiet kollha jaqblu, f'posthom sakemm jagħlqu.
Huwa fejn tibda l-problema. Ħafna bejjiegħa jistennew li xerrej ikollu bżonn jikseb finanzjament. Bejjiegħa huma tipikament kemmxejn raġonevoli u se jippermettu li ċertu perjodu ta 'żmien jgħaddi biex ix-xerrej jikseb il-finanzjament u jneħħi l-kontinġenza tas-self, iżda mhux kull bejjiegħ ikun irid jistenna sal-jum tal-għeluq biex jiskopri jekk ix-xerrej huwiex fil-fatt kapaċi biex tagħlaq id-depo \ itu. Mhuwiex kompletament ġust għal bejjiegħ għal xerrej li jistaqsi għal perjodu ta 'għeluq ta' 30 jum mingħajr impenn qawwi li jagħlaq. Min-naħa l-oħra, it-tneħħija ta 'kontinġenza tas-self qabel l-għeluq tista' tagħmel ix-xerrej nervuż ħafna.
Xerrej jista 'jistaqsi x'jiġri jekk is-sellief, għal xi raġuni imprevista jew fard, iddeċieda li jiċħad is-self. Jekk ix-xerrej ikun neħħa l-kontinġenza tas-self, ix-xerrej jista 'jkun il-ħeġġa tal-bejjiegħ, u d-depożitu tal- flus bla ħlas tal-bejjiegħ jista' jkun f'riskju. Ftit xerrejja huma lesti li jieħdu l-logħob li jitilfu d-depożitu.
Naturalment, ix-xerrejja jiksbu u jippreżentaw ittra preapproval qabel ma jagħmlu offerta. Hija l-ittra ta 'preapproval li l-bejjiegħ jistrieħ fuqha bħala prova tal-valur tal-kreditu tax-xerrej u l-kapaċità li jikkwalifika għal self. Imma wara li l-fajl ikun ippakkjat għas-sottoskrizzjoni, jistgħu joħorġu problemi oħra.
Sentenzi mhux magħrufa jistgħu jidhru fir-rekords pubbliċi, ix-xerrej jista 'jkollu blip fuq ir-rapport ta' kreditu li kien niżel minn xquq, ex b'bejgħ qasir ta 'qabel jista' jqiegħed umidifikatur fuq kwalifikazzjoni, xerrej jista 'jitlef l-impjieg tiegħu, xerrej jista' tkun impjegata biss taħt il-perjodu meħtieġ ta 'sentejn jew tirċievi pagi mhux riflessi fuq stubs tal-pagi. Hemm affarijiet bazillion li jistgħu jmorru ħażin Ħalli ma ngħattux li t-tieni tip ta 'kontinġenza tas-self hija l-evalwazzjoni. Il-kontinġenza ta 'stima spiss tkun separata mill-kontinġenza tas-self. Il-kontinġenza ta 'stima tfisser id-dar għandha tivvaluta bil-prezz tax-xiri. Jekk l-evalwazzjoni hija inqas mill-prezz tax-xiri, allura x-xerrej jista 'jikkanċella billi jipprovdi li x-xerrej għandu kontinġenza ta' evalwazzjoni fil-kuntratt tax-xiri. Jekk il-bejjiegħ jaqbel li jbaxxi l-prezz biex jissodisfa l-evalwazzjoni, ix-xerrej imbagħad huwa mistenni li jneħħi l-kontinġenza ta 'stima.
Imma x'jiġri jekk fl-għeluq tas-sottoskritt tiddeċiedi fil-ħdax-il siegħa li tordna stima sekondarja u dik it-tieni opinjoni tal-valur tirriżulta f'valutazzjoni baxxa ? Jekk ix-xerrej ikun ħareġ il-kontinġenza ta 'evalwazzjoni, ma teżisti l-ebda kontinġenza ta' stima. Madankollu, jekk il-kontinġenza tas-self għadha ma ġietx rilaxxata, il-kuntratt tax-xiri jista 'jkun kontinġenti fuq il-kapaċità tax-xerrej li jieħu s-self.
Dawn huma tħassib li għandhom jiġu indirizzati ma 'l- aġent tal-proprjetà immobbli tiegħek qabel ma tagħmel offerta biex tixtri dar. Xi xerrejja huma komdi li jneħħu kontinġenza ta 'self meta sellief jassigura lix-xerrej il-fajl huwa lest għall-finanzjament. Madankollu, jekk min isellef ikollu tħassib, jista 'ma jkunx idea tajba li titneħħa l-kontinġenza tas-self. Il-kontinġenzi ta 'self jitkellmu wkoll ma' bejjiegħ. L-iżvantaġġ huwa meta l-offerta tiegħek hija fost offerti multipli, u x-xerrejja l-oħra huma lesti li jneħħu kontinġenza ta 'self jew iqassru l-perjodu, u int tinsisti biex iżżomm il-kontinġenza tas-self intatta fit-triq kollha biex tagħlaq, l-offerta tiegħek ma tidhirx aċċettata. Il-bejjiegħ jista 'jaħseb li għandek problema li tista' tikkawża diffikultajiet fl-għeluq.
F'sitwazzjonijiet diffiċli bħal dawn, xi xerrejja tad-dar jitolbu lil min jislef biex japprova l-fajl permezz ta 'sottoskrizzjoni qabel ma jagħmlu xi offerta biex jixtru dar. L-approvazzjoni ta 'sottoskrizzjoni tneħħi l-biża' ta 'l-inċertezza u ssaħħaħ l-offerta.
Fiż-żmien tal-kitba, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.