Sellief tiegħek Jista 'jibgħat Judgment ta' Defiċjenza Wara Esklużjoni
Is-sentenzi dwar id-defiċjenza xi kultant joħorġu wara l- esklużjoni jew il -bejgħ bin-nieqes . Is-sidien ta 'l-dar ta' spiss huma sorpriżi li jirċevuhom, u dan ġeneralment minħabba li ma jiksbux il-parir legali jew tat-taxxa dritt bil-quddiem.
Noti Promissorji u Ipoteki
Is-sentenzi dwar id-defiċjenza joriġinaw mill-fatt li min jissellef inadempjenti fuq nota promissorja , mhux l-ipoteka. Nota promissorja hija wegħda li tħallas. Tista 'wkoll toħloq responsabbiltà personali, skond il-liġijiet ta' l-istat. Responsabbiltà personali tfisser li min isellef jista 'jmur wara l-assi ta' min jissellef għal nuqqas ta 'ħlas ta' self.
Nota promissorja hija garantita jew permezz ta ' att ta' fiduċja jew ipoteka, skond l-istrument ta 'finanzjament. Tipikament, l-att ta 'ipoteki jew fiduċja jiġi rreġistrat fir -rekords pubbliċi fejn tinsab il-proprjetà, li tagħti lill-pubbliku avviż li d-dar għandha garanzija fuqha.
Esklużjoni
Jekk nota promissorja ma titħallasx kif miftiehem, il-benefiċjarju għandu d-dritt li jeskludi l-proprjetà, minħabba li l-proprjetà hija l-garanzija għall-promissory note.
Jekk min jissellef ma jġibx il-ħlasijiet kurrenti jew iħallas is-self (ijiet) eżistenti matul il-perjodu ta 'esklużjoni, il-proprjetà tmur għall-irkant. Jekk il-proprjetà tbigħ għal aktar mill-ammont dovut, m'hemm l-ebda defiċjenza; madankollu, li rari jiġri.
Il-banek jiksbu l -proprjetà fl-esklużjoni meta ħadd ma joffri biżżejjed biex iħallas il-bank.
Il-bank għandu wkoll id-dritt li jbiegħha għal inqas lill-ogħla offerent fl-irkant, iżda ġeneralment, il-banek jippreferu jbigħu lil parti privata wara l-esklużjoni, bit-tama li jiksbu aktar flus fis-suq miftuħ.
Bejgħ Qasir
Filwaqt li d-dar għadha pendenti l-esklużjoni, il-bank jista 'jaqbel li jnaqqas it-telf tiegħu. Tippermetti lill-bejjiegħ biex jagħmel bejgħ bin-nieqes u jaċċetta inqas flus milli l-bejjiegħ għandu jħallas fuq is-self tiegħu.
Il -bejjiegħ dar jimpjega aġent immobiljari biex issib ix-xerrej għall -bejgħ bin-nieqes . Ix-xerrej jagħmel offerta u, jekk il-bank jaċċettaha, id-dar tinbiegħ b'telf.
Sentenzi ta 'Defiċjenza
Nuqqas huwa d-differenza bejn il-bilanċ prinċipali dovut u l-ammont riċevut, li jipprovdi li l-ammont riċevut huwa inqas mill-ammont dovut.
Jekk il-bank jistax iwettaq ġudizzju ta 'defiċjenza wara esklużjoni jew bejgħ bin-nieqes jiddependi parzjalment fuq jekk in-nota promettorja tagħmel il-bejjiegħ personalment responsabbli għad-dejn. Xi stati jippermettu r-responsabbiltà personali .
Sentenzi dwar id-Defiċjenza fil-Kalifornja
L-aħbar tajba għal dawk li jissellfu California hija s-self kollu tal-flus tax-xiri fuq dar residenzjali ta 'unità waħda jew erba' unitajiet huma eżentati minn sentenzi dwar nuqqasijiet.
Self ta 'flus ħarxa fil-Kalifornja - self meħud wara li d-dar kienet mixtrija permezz ta' refinanza jew ipoteka sekondarja - tista 'tkun suġġetta għal sentenza ta' defiċjenza taħt il-kondizzjonijiet li ġejjin:
- Il-sellief jeskludi taħt proċeduri ġudizzjarji (California Code Civil. Proc. § 726).
- Il-biċċa l-kbira ta 'dawk li jsellfu jeskluduhom permezz ta' bejgħ ta 'trustee, li ma jagħtix lil min isellef id-dritt li jsegwi sentenza ta' defiċjenza b'eċċezzjoni waħda (ara t- tieni ipoteki tieni hard-money hawn taħt) .
- Limitu ta 'tliet xhur japplika għal azzjonijiet għal sentenzi ta' defiċjenza taħt esklużjoni ġudizzjarja.
- Jekk it-tieni ipoteka hija flus iebsa u min isellef ikun tilef is-sigurtà għal dak is-self permezz ta 'esklużjoni jew bejgħ bin-nieqes - li tagħmel il-garanzija għan-nota promissorja li ma tiswa xejn - il-benefiċjarju ta' dik it-tieni ipoteka jista ' jsegwi sentenza dwar defiċjenza (Roseleaf Corp. V. Chierighino, 59 Kalkolu 2d 35 (1963).
- SB 931, effettiva nhar l-1 ta 'Jannar, 2011, toffri protezzjoni ta' defiċjenza lil bejjiegħa tal-bejgħ qosra California jekk is-self ikun fl-ewwel pożizzjoni. Ma japplikax għall-Foreclosures.
Ġbir tan-Negozjati
Xi selliefa ta 'flus iebsin ibiegħu l-promissory note lil investitur wara l-esklużjoni għal pennies fuq id-dollaru. Imbagħad, l-investitur jipprova jiġbor id-dejn.
Anke jekk sellief jista 'jkun aċċetta, jiġifieri, $ 1,000 għal ipoteka ta' $ 100,000 fuq it-tieni permezz ta 'bejgħ bin-nieqes, il-garanzija għal dak it-tieni flus iebes tiġi rilaxxata, iżda n-nota promissorja ma tistax tkun. Bejjiegħ ta 'bejgħ bin-nieqes bħall-qarrej tagħna jista' jemmen li l-ordeal jintemm, sakemm ġurnata waħda jirċievi telefonata li titlob ir-rimborż. Meta jiġri dan:
- Irrealizza li dak li jislef x'aktarx se jinnegozja għal ħlas skontat.
- Min jislef jista 'jitlob ħlas promettorju ġdid biex jissostitwixxi n-nota promissorja l-qadima. F'dak il-każ, kun żgur li min isellef jibgħat nota promendenti "mħallsa b'mod sħiħ".
- Jekk is-sellief diġà biegħ in-nota, l-iskont jista 'jkun ikbar.
- Mhux in-noti promissorji kollha ta 'flus iebsa għandhom jitħallsu fi flus kontanti. Xi selliefa se jaċċettaw pagamenti.
- Jekk min jislef jidderieġi pagamenti lil entità oħra, jirrealizza li n-nota setgħet inbiegħet b'inqas mill-valur nominali tagħha u dak min isellef il-ġdid jista 'jaċċetta ammont saħansitra inqas bħala ħlas sħiħ.
- Wara li n-nota titħallas fl-intier tagħha, staqsi lil min jislef biex jirritorna n-nota promissorja mmarkata "Mħallsa Sħiħa."
M'iniex liċenzjat li nagħti parir legali u nipprovdi din l-informazzjoni għal skopijiet ta 'informazzjoni ġenerali biss. Jekk tixtieq parir legali jew aktar informazzjoni, jekk jogħġbok ikkuntattja avukat tal-propjetà immobbli .
Sors: California Association of Realtors
Fiż-żmien tal-kitba, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.