X'inhu Att Mibgħut bl-Esklużjoni?

Prosperità u konservazzjoni għal Att kontra min Jintlaqqa '

Dejjem aktar, kif nisma dwar il-banek li joffru d-dar l-għażla għal att minflok l-esklużjoni fuq bejgħ bin - nieqes , nibqa 'lura għal premessa bażika waħda. Għaliex kieku xi ħadd irid jagħti bank b'att minflok l-esklużjoni? Essenzjalment, jekk il-bank jirrifjuta l-bejgħ bin-nieqes tiegħek, il-bank qed jgħidlek biex tmur ir-ramel tal-lira. F'dawn iċ-ċirkostanzi, għaliex kieku inti tixtieq tgħin lill-bank?

Fl-opinjoni tiegħi, kuntratt in lieu jiffavorixxi bank aktar milli jiffavorixxi darha.

Meta kienet l-aħħar darba li bank għenu int? Barra minn hekk, għaliex kieku inti tixtieq tgħin bank li ma jridx jgħinek? Il-biċċa l-kbira tan-nies jiffaċċjaw id-deċiżjoni tal-att fid-deċiżjoni wara li l-bank jew ċaħad modifika ta 'self jew irrifjuta bejgħ bin-nieqes . Naturalment, jekk ikollok ekwità, inti tbigħ id-dar qabel ma tikkunsidra att in lieu, iżda xi bejjiegħa li qed jiffaċċjaw din id-deċiżjoni m'għandhomx xi ekwità minħabba li huma taħt l-ilma.

Id-Definizzjoni ta 'Att Minghajr l-Esklużjoni

Att minflok l-esklużjoni huwa dokument li jittrasferixxi t-titlu ffirmat mid-dar, notarizzat minn nutar pubbliku u eventwalment irreġistrat fir-rekords pubbliċi. Jagħti titlu mill-dar lill-bank li jkollu l-ipoteka.

Raġunijiet li l-Bank Jista 'Jiċħad b'Ġedd minflok Esklużjoni

Kunċett żbaljat komuni dwar l-atti minflok huwa li l-proprjetà għandha tkun f'esklużjoni . Min jislef jista 'jew ma jkunx ippreżenta Avviż ta' Nuqqas jew ibda proċedimenti ġudizzjarji biex jeskludihom imma jista 'jkun għadu miftuħ biex jiddiskuti kuntratt bħala lest.

Madankollu, il-banek huma ta 'spiss riluttanti li jaċċettaw att minflok l-esklużjoni jekk l-darha tkun preżenti, iżda li tkun kurrenti ma jfissirx li l-bank jirrifjuta. Il-banek ma għandhom l-ebda obbligu li jaċċettaw att minflok l-esklużjoni. Hawn taħt hawn ftit raġunijiet għaliex bank jista 'jirrifjuta kuntratt in lieu:

• Din l-azzjoni mhix profitabbli.

  Jekk bank jemmen li jista 'jagħmel aktar flus permezz ta' esklużjoni - jew minħabba li l-proprjetà għandha ekwità jew il-gvern federali qed jipprovdi inċentivi finanzjarji lill-bank biex jeskludi, il-bank jista 'jirrifjuta l-offerta ta' darha biex iwassal att minflok l-esklużjoni.

• Imposti, sentenzi jew penalijiet ta 'taxxa fuq il-junior.

  Kull rahan sussegwenti pprezentat kontra l-proprjetà se jibqa 'mal-proprjetà u jsir ir-responsabbiltà ta' min jislef jekk ma jiġix rilaxxat qabel il-ftehim għal att minflok l-esklużjoni. Tipikament, proprjetà b'self wieħed biss hija l-aħjar kandidat. Jew, min isellef it-tieni jista 'jaċċetta att in lieu jekk l-ewwel self ikun preżenti u l-proprjetà tkun tiswa aktar mis-somma tal- impedimenti tagħha.

• Il-linji gwida ta 'manutenzjoni jipprojbixxu atti minflokhom.

  Ħafna self huma moqdija minn PSAs, u l-linji gwida f'dawk il-PSAs jistgħu jipprojbixxu att minflok l-esklużjoni. Il-PSAs huma meħtieġa jsegwu l-linji gwida u dawk it-termini ma jistgħux jinbidlu.

• Termini inaċċettabbli.

  Huwa possibbli wkoll li l- PSA tista 'titlob lil min jissellef jagħmel kontribuzzjoni finanzjarja bi skambju għall-aċċettazzjoni tal-att in lieu, u min jissellef jista' jirrifjuta jew minħabba prinċipju jew nuqqas ta 'prinċipal.

Żvantaġġi għal Att kontra min Jelimina

Dejjem għandek tfittex parir legali qabel ma taqbeż il-bit biex tagħti kuntratt lill-bank minflok l-esklużjoni. Ftakar, huwa fl-interess tal-bank li jikseb l-att minnek. Jista 'ma jkunx fl-aħjar interess tiegħek li tikkonforma. F'ċerti modi, jista 'jiġi argumentat li l-għoti ta' kuntratt ta 'bank minflok l-esklużjoni huwa biss pass' il fuq mixi 'l bogħod mill-ipoteka tiegħek.

• Effett fuq il-kreditu.

  Att in lieu jaffettwa r -rapport tal - kreditu tiegħek. Xi sorsi jgħidu li l- effett fuq il-kreditu huwa identiku għal dak ta 'esklużjoni sħiħa. Is-sitwazzjoni ta 'kull individwu hija differenti. Meta jkollok dubju, ċempel uffiċċju ta 'kreditu u staqsi. Ma nemminx dak kollu li taqra online.

• Kapaċità li tixtri dar oħra.

  M'hemm l-ebda ħaġa li tagħti kuntratt attwalment u ddawwar biex tixtri dar oħra minnufih. Il-ġganti ta 'ipoteki, Fannie Mae u Freddie Mac , li jixtru self fit-tieni suq ma jixtrux ipoteka magħmula minn min jissellef li ffirma kuntratt in place għal 4 snin mingħajr ċirkostanzi estenwanti, sentejn b'ċirkostanzi estenwanti. Huma kontinwament jagħmlu bidliet fil-linji gwida.

  Qabbel l-istennija li tixtri wara esklużjoni, li hija ta '7 snin mingħajr ċirkostanzi estenwanti, 5 ma', u dak li għandek telgħet hija essenzjalment qligħ ta '3 snin. Ħarsa lejn dan il-mod ieħor, bejgħ bin - nieqes jista 'jikkwalifika biex tixtri dar fi żmien sentejn, f'liema każ jista' jkollok tilef sentejn jekk għandek l-obbligu li tistenna 4 snin wara li tkun għamlet att in lieu.

• Rilaxx tar-responsabbiltà .

  Kun żgur li l-att in lieu speċifikament jeħilsek mir-responsabbiltà li jħallas lura s-self. Barra minn hekk, hemm ftit punt fit-tqassim tat-titlu jekk ikollok min isellef it - tieni li se ssegwi għal defiċjenza .

Tip: Kun żgur li staqsi lill-accountant tiegħek jekk id- dejn ikkanċellat jistax jirriżulta f'taxxa tat-taxxa. Temporanjament, l-Att dwar l-Għajnuna tad-Debitu ta 'l-Għotja ta' l-Ipoteki ta 'l-2007 joffri protezzjoni iżda li sunsets kull sena. L-insolvenza tista 'tkun eżenzjoni oħra disponibbli.

Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.