Prorations għal Bejjiegħa u Xerrejja ta 'Proprjetà Immobbli
Ħafna kuntratti ta 'xiri użati fil-proprjetà immobbli fihom dispożizzjonijiet għal prorazzjonijiet bejn bejjiegħa u xerrejja. Qabel ma tiffirma kuntratt tax-xiri, għandek taqrah biex issir taf kif il-prorazzjonjiet jiġu mmaniġġjati, għaliex inti tista 'tixtieq tipproponi bidla fil-verbiage dwar prorazzjonijiet.
Fil-biċċa l-kbira tal-każijiet, iżda mhux kollha, ix-xerrejja huma mitluba għall-prorjazzjonijiet. L-imposti jidhru bħala debitu fuq id-dikjarazzjoni tal-għeluq tax-xerrej u bħala kreditu fuq id-dikjarazzjoni tal-għeluq tal-bejjiegħ.
Il-krediti jżidu l -profitti netti tal-bejjiegħ u jirrimborsaw lill-bejjiegħ għal oġġetti li l-bejjiegħ ħallas minn qabel għall-perjodu ta 'żmien li l-bejjiegħ mhux se jkollu l-proprjetà.
Prorations ta 'Interessi ta' Mortgage
B'differenza mill-kera, li titħallas bil-quddiem, l -imgħax fuq l-ipoteka jitħallas lura. Meta tħallas pagament ta 'ipoteka fl-1 ta' Jannar, per eżempju, tħallas l-imgħax għal Diċembru.
Fuq self ipotekarju ġdid, min isellef irid jiġbor imgħax sa 30 jum qabel ma l- ewwel ħlas ta 'ipoteka jkun dovut. Dan ifisser li jekk tagħlaq fuq, ngħidu aħna, 15 ta 'Novembru, l-ewwel ħlas ta' ipoteka tiegħek se jkun id-data ta 'Jannar 1. Il-ħlas ta' ipoteka ta 'Jannar 1 iħallas l-imgħax għal Diċembru.
Bħala min jissellef, inti ser tintalab 15-il jum ta 'imgħax fuq id-dikjarazzjoni tal-għeluq tiegħek, mill-15 ta' Novembru sal-1 ta 'Diċembru. Biex insemmu l-proration interess tiegħek f'dan ix-xenarju, hawnhekk hija l-formula:
- Ammont ta 'Self x Rata ta' Imgħax = Interess Annwali.
- Interess Annwali maqsum bi 12-il Xahar = Interess ta 'Kull Xahar .
- Interess ta 'Kull Xahar maqsum bi 30 Ġurnata = Interess Kuljum.
- Interess ta 'Kuljum x 15-il Jum (biex jitħallas l-imgħax għal Diċembru 1) = Proration għall-Imgħax fuq Debitu.
L-istess prinċipal japplika għal bejjiegħa li jridu jħallsu interessi flimkien ma 'ħlas ta' self, skond id- domanda benefiċjarja ta 'min jislef.
Proprjetajiet tat-Taxxa fuq Proprjetà Immobbli
Kull stat jibbaża s-sena kalendarja tiegħu tat-taxxa fuq il-proprjetà b'mod differenti.
Fil-Kalifornja, pereżempju, is-sena kalendarja hija mill-1 ta 'Lulju sat-30 ta' Ġunju. L-ewwel, taf kif il-kontea tiegħek tiġbor it-taxxi. Xi stati jiġbru taxxi fuq proprjetà bil-quddiem, xi wħud jiġbru l-arretrati, u xi kollezzjonijiet jiddependu fuq il-ħin tas-sena.
It-taxxi huma ħafna drabi mħallsa f'żewġ pagamenti. Il-ħaġa li jmiss hi li niftakru jekk il-perjodu li matulu tkun qed tagħlaq jinvolvi taxxi mħallsa minn qabel. Jekk it-taxxi jitħallsu minn qabel, u int il-bejjiegħ, inti tirċievi kreditu. Jekk it-taxxi jitħallsu minn qabel, u int ix-xerrej, inti tkun iċċarġjat. L-oppost huwa veru jekk it-taxxi għadhom mhumiex dovuti u pagabbli - il-bejjiegħa jirċievu proration ta 'debitu u x-xerrejja proration ta' kreditu.
F'xi sitwazzjonijiet, anke jekk it-taxxi għadhom mhumiex dovuti u pagabbli, jekk id-data tal-għeluq tiegħek hija qrib id-data meta se jkunu dovuti t-taxxi, eqreb tiegħek tħallas it-taxxi mill-qligħ tal-bejjiegħ, ikkredita l-porzjon mhux użat lill-bejjiegħ u xerrej għaldaqstant.
Xi xerrejja li jikkalkulaw ma jitolbu l-ebda prorazzjoni tat-taxxa fil-kuntratt tax-xiri, jekk ikun jidher li x-xerrej se jkun mistenni li jirrimborsa lill-bejjiegħ għal porzjon ta 'taxxi mħallsa minn qabel. Jekk inti bejjiegħ f'din is-sitwazzjoni, u ma tifhimx is-sinjifikat ta ' "ebda prorazzjoni," int se tħallas it-taxxi għal perjodu li ma kontx okkupat il-proprjetà.
Assoċjazzjoni ta 'l-Sidien tad-Dwejra Prorations
Peress li l-biċċa l-kbira tal- assoċjazzjonijiet ta 'darhom jiġbru ħlasijiet bil-quddiem ta' kull xahar (xi kont tal-HOAs kull tliet xhur jew kull sena), jekk bejjiegħ għadu ma ħallasx id-drittijiet, il-ħlasijiet jitħallsu mill-qligħ tal-bejjiegħ. Il-bejjiegħ jirċievi kreditu għall-porzjon tal-ħlas mhux użat.
Per eżempju, jekk id-drittijiet huma $ 300 fix-xahar, il-prorazzjoni ta 'kuljum hija ta' $ 10. Meta tranżazzjoni tagħlaq fl-għaxar tax-xahar, il-bejjiegħ għandu jiġi ċċarġjat 10 ijiem ta 'ħlasijiet ta' HOA jew $ 100. Ix-xerrej għandu jħallas $ 200 għal 20 jum mid-drittijiet tal-HOA.
Kiri Prorations
Il-kera ġeneralment titħallas bil-quddiem. Ix-xerrejja li jixtru proprjetà ta 'investiment jistennew li jirċievu kreditu għal dak il-porzjon tal-kera li jkopri l-perjodu ta' żmien li x-xerrej għandu l-proprjetà.
Bejgħ li jagħlaq fil-15 ta 'Novembru, li jinvolvi proprjetà okkupata mill-kerrej li tikri għal $ 1,000 fix-xahar, twassal biex ix-xerrej jirċievi kreditu għal 15-il jum ta' kera mħallsa minn qabel jew $ 500.
Il-bejjiegħ jirċievi debitu ta '$ 500. Depożiti ta 'sigurtà miżmuma mill-bejjiegħ huma wkoll trasferiti lix-xerrej bħala kreditu għax-xerrej u debitu lill-bejjiegħ.
Prorations ta 'l-Assigurazzjoni
Il-primjums ta 'l-assigurazzjoni jitħallsu bil-quddiem. Ix-xerrejja tipikament jieħdu politika ġdida ta ' assigurazzjoni ta' periklu / nar meta jixtru dar . Madankollu, jekk ix-xerrej jassumi self jew xiri ta 'self fuq kuntratt ta' art , ix-xerrej jista 'jitlob lill-bejjiegħ biex jittrasferixxi l-polza tal-assigurazzjoni eżistenti.
Il-poloz ta 'l-assigurazzjoni kontra n-nar huma trasferiti bi jew mingħajr konsiderazzjoni. Bil-konsiderazzjoni tfisser li l-bejjiegħ jiġi rimborżat għal dak il-perjodu l-bejjiegħ mhux se jkollu l-proprjetà. Mingħajr konsiderazzjoni, ma jkunx hemm prorjazzjonijiet. Bosta xerrejja jiksbu politika ġdida illum.
Prorations ta 'Utilitajiet
Mhux ta 'spiss li l-utilitajiet huma proratati fl-għeluq, iżda l-prorjazzjonijiet japplikaw għal ċerti muniċipalitajiet. Fil-Kontea ta 'Sacramento, per eżempju, jekk bejjiegħ ma jħallasx il-kontea jew l-utilitajiet tal-belt (ilma, drenaġġ, żibel), allura l-utilitajiet jinqalbu għall-valutazzjonijiet tat-taxxa.
L-utilitajiet imbagħad jitnaqqsu mill-kont tat-taxxa għall-prorjazzjonijiet, u x-xerrej jiġi kkreditat kontra kontijiet tat-taxxa futuri. Se tara li din is-sitwazzjoni sseħħ f'bejgħ qasir u f'każijiet ta 'kanċellament minħabba li, jekk il-bejjiegħ ma jagħmilx il-ħlasijiet fuq l-ipoteki, il-bejjiegħ probabbilment ma jħallasx il-kontijiet ta' utilità, lanqas.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.