Kif Kuntratt ta 'Art Jaħdem għax-Xiri ta' Djar

Għaliex ix-Xerrejja tad-Dar Bħal Kuntratti tal-Art

Il-kuntratti ta 'l-art għax-xiri ta' djar kienu popolari ħafna fl-aħħar tas-sebgħinijiet u fil-bidu tas-snin 80. Imbagħad, il-kuntratti ta 'bejgħ bin-nifs, xi kultant imsejħa kuntratti għall-att, offrew termini ta' finanzjament aktar attraenti fuq ir-rati ogħla u standards ta 'kwalifiki riġidi ta' dawk li jsellfu istituzzjonali.

Il-kuntratti tal-art bdew jisparixxu meta r-rekwiżiti tas-self jitnaqqsu u r-rati niżlu taħt it-8%. Iżda ma spiċċawx għal kollox u, fil-fatt, tellgħu lura fis-suq matul il-kriżi ta 'l-ipoteki.

Sidien ta 'qabel li tilfu djarhom għal esklużjoni jew mibjugħa permezz ta' bejgħ bin-nieqes bdew jxaqilbu fuq kuntratti ta 'l-art bħala alternattiva ta' finanzjament meta l-banek il-kbar biddluhom.

X'inhu Kuntratt ta 'Bejgħ bin-Nol?

Kuntratt ta 'bejgħ bin-nifs huwa kwalunkwe tip ta' kuntratt li jitlob ħlasijiet perjodiċi, iżda fil-proprjetà immobbli, huwa ġeneralment imsejjaħ kuntratt ta 'art, kuntratt għal kuntratt jew kuntratt għall-bejgħ. It-terminu "art" huwa qarrieqi billi kuntratt ta 'art jista' jintuża biex jinxtara kwalunkwe tip ta 'proprjetà immobbli bi jew mingħajr titjib.

Il-kuntratt tal-bejgħ bin-nifs jindika l-prezz tal-bejgħ, l-ammont tal-ħlas parzjali, rata ta 'imgħax, ammont ta' ħlasijiet mensili (jew perjodiċi) u d-dmirijiet ta 'kull waħda mill-partijiet. Tkopri responsabbiltajiet bħal dawk li jżommu d-dar, iħallsu għal assigurazzjoni, u taxxi fuq il-proprjetà - li ġeneralment ikun ix-xerrej. Il-kuntratt se jinkludi rikors għall-bejjiegħ fil-każ li x-xerrej jieqaf milli jagħmel il-pagamenti bin-nifs.

Speċifiċitajiet:

• Kuntratti ta 'l-art jew kuntratti għall-att huma ftehim ta' sigurtà bejn bejjiegħ, imsejjaħ Bejjiegħ, u xerrej, imsejjaħ Vendee.
• Il-Bejjiegħ jaqbel li jbigħ proprjetà billi jiffinanzja x-xiri għall-Vendee.
• Il-Bejjiegħ iżomm it-titlu legali u l-Vendee jirċievi titolu ġust.
• Il -finanzjament miżmum mis-sid jista 'jinkludi bilanċ ipotekarju eżistenti (ara iktar' l isfel) jew il-proprjetà tista 'tkun ħielsa u ċara (l-aħjar għażla).

• Mal-ħlas sħiħ, il-Bejjiegħ jagħti lill-Vendee kuntratt għall-proprjetà.

Kuntratti tal-Art li jinkludu kollox (Wrap-around)

• Il-kuntratti ta 'madwarhom fihom ipoteka eżistenti.
• Il-Vendee jagħmel pagament wieħed lill-Bejjiegħ.
• Malli tirċievi l-pagament, il-Bejjiegħ iħallas il-ħlas ta 'min isellef sottostanti u jżomm il-bqija.
• Jekk l- ipoteka eżistenti jkollha rata ta 'imgħax aktar baxxa mir- rata tal -imgħax fuq il-kuntratt, il-Bejjiegħa jaqla' interess żejjed fuq flus li ma jappartjenix lill-Bejjiegħ. Dan huwa magħruf bħala 'override'.

Dan li ġej huwa kif taħdem.

1. Jgħidu li l -prezz tal - bejgħ huwa ta '$ 100,000.
2. Il-Vendee ipoġġi l-isfel $ 10,000.
3. Il-Vendee jaqbel li jagħmel pagamenti fuq $ 90,000, b'interess ta '6.5%, pagabbli $ 567.
4. Is-self sottostanti eżistenti huwa ta '$ 50,000, pagabbli b'interess ta' 5% b'pagament ta '$ 268.
5. Il-Bejjiegħ jaqla 'imgħax ta' 6.5% fuq $ 40,000 ta 'ekwità, PLUS 1.5% imgħax fuq l-ipoteka eżistenti ta' $ 50,000 u bwiet $ 299 fix-xahar.
6. Il-Vendee wkoll iħallas it-taxxi, l-assigurazzjoni u l-ispejjeż l-oħra kollha tas-sjieda.

Kuntratti Dritti

M'hemm l-ebda annullament ta 'interess f'kuntratt dritta. Il-Vendee jista 'jaqbel li jħallas lis-sellief eżistenti direttament u jagħmel ħlas ieħor lill-Bejjiegħ, jew il-Vendee jista' jibgħat pagament wieħed lill-Bejjiegħ, u l-Bejjiegħ għandu jħallas il-ħlas lil min jislef sottostanti.

Ejja nħarsu lejn l-eżempju ta 'qabel fuq kuntratt dritta:

1. Prezz tal-bejgħ ta '$ 100,000.
2. Vendee ipoġġi l-isfel $ 10,000.
3. Vendee jagħmel pagament wieħed ta '$ 268 fuq il-bilanċ tas-self eżistenti ta' $ 50,000, li għandu imgħax ta '5%.
4. Vendee jagħmel it-tieni ħlas lill-Bejjiegħ b'finanzjament tas-sid ta '$ 40,000 li għandu imgħax ta' 6.5% u jitħallas f'253 $ kull xahar.
5. It-total taż-żewġ ħlasijiet huwa ta '$ 521, li jiffranka l-Vendee $ 46 kull xahar fuq il-wrap-around.

Setgħa tal-Bejgħ

• Xi kumpaniji titlu tfassal u tassigura kuntratti ta 'l-art li fihom Bejjiegħ, Vendee u Trustee. Ikollok bżonn li ssejjaħ is-sejba biex issib dik il-kumpanija ta 'titolu.
• Bħal trust fid-depożitu ta ' trust , il-Bejjiegħ u Vendee jassenjaw dritt, titlu u interess lit-trustee sabiex jassiguraw l-obbligi tal-Bejjiegħ u tal-Vendee.
• Fil-każ li l-Vendee jieqaf milli jagħmel pagamenti, it-Trustee għandu s-setgħa li jeskludi taħt is-setgħa tal-bejgħ.

• Il-proċess tal-preżentazzjoni ta 'avviż ta' inadempjenza jvarja minn Stat għall-ieħor.

Klawżoli ta 'Aċċellerazzjoni f'self sottostanti

Is-self kollu llum fih klawżoli ta ' aċċelerazzjoni u ta' trasferiment . Is-selliefa kellhom storja twila ta 'sejħa ta' self immedjatament dovuta u pagabbli jekk ix-xerrejja ħadu titolu "suġġett għal" għas -self eżistenti . Dak għax is-selliefa riedu lix-xerrejja jikkwalifikaw, iħallsu punti ta 'self u rati ta' imgħax ogħla .

Sue Heimbichner, uffiċjal f'idejn terzi fit-Titolu ta 'Chicago f'Sagramento, ilu fin-negozju mill-1976 u jara l-popolarità tal-kuntratti tal-art li ġejjin. Waħda mill-akbar kawżi minn dak il-perjodu evolviet minn xerrejja li jieħdu titlu soġġett għal ipoteki eżistenti miżmuma minn assoċjazzjonijiet federali ta 'tifdil u self. Il-Kungress għadda l-Att dwar l-Istituzzjonijiet tad-Depożitarji tal-1982, b'mod effettiv neħħiet il-ħila li tieħu f'idejha s-self eżistenti.

Heimbichner jgħid li s-selliefa illum għandhom it-tendenza li jħarsu l-mod ieħor. "Xi selliefa huma kuntenti li jkollhom il-pagamenti tagħhom magħmula," qalet. Imma ma tippruvax tieħu l-self sostnut mill-gvern. "Ma tridx taqbad mal-gvern," Heimbichner iwissi, "għax int se tikseb slapped." Jekk il-kuntratt tal-art tiegħek fih ipoteka eżistenti, għandek tfittex il-parir ta 'avukat tal-propjetà immobbli.

Kampjuni ta 'self sostnut mill-gvern huma Fannie Mae jew Freddie Mac, u s-self tal-gvern huwa FHA jew VA.

L-Għadd ta 'Drittijiet ta' Vendee

Għall-finijiet prattiċi kollha, il-Vendee għandha l-proprjetà u għandha d-dritt ta ':

• Pussess.
• Tgawdija u użu limitat tal-proprjetà.
• Esklużjoni, furzar lil ħaddieħor biex iħalli l-post.
• Bejgħ mill-ġdid.

Benefiċċji għall-Vendee

• L-ebda kwalifika, għalkemm il-Bejjiegħ jista 'jitlob kopja tar- rapport ta' kreditu tax-xerrej.
• Flessibilità tal-ħlas parzjali. L-ammont huwa negozjabbli.
• It-tul tat-terminu tal-kuntratt tal-art, ir-rata tal-imgħax u l-ħlasijiet huma negozjabbli.
• Spejjeż baxxi għall- għeluq . M'hemm l-ebda miżati ta 'min isellef biex tħallas.
• Għeluq mgħaġġel. It-tranżazzjonijiet jistgħu jingħalqu f'7 ijiem jew anqas.

Benefiċċji lill-Bejjiegħ

• Tipikament prezz tal-bejgħ ogħla u l-ebda stima. Għalkemm ix-xerrejja huma avżati biex jiksbu stima.
• Jekk tkun taxxabbli, possibilment tista 'tikkwalifika għal qligħ differit.
• Dħul ta 'kull xahar.
• Spiss rata ta 'qligħ aħjar mill -kontijiet tas-suq tal-flus .
• Jekk il-proprjetà ma tikkonformax, huwa mod faċli biex tbiegħ.
• Għeluq mgħaġġel.

Għajnuniet għax-xerrej

• Ikseb evalwazzjoni.
• Ikseb assigurazzjoni tat-titlu.
• Inqabbdu s-servizzi ta 'kumpanija holding biex iżommu l-pussess ta' att eżekut u d-dokumenti oriġinali.
• Kellem lil avukat tal-propjetà immobbli .

Seller Tips

• Iġbed ir-rapport tal-kreditu tax-xerrej.
• Inkludi kemm l-ismijiet Vendor u Vendee fuq il-polza tal-assigurazzjoni eżistenti.
• Kiri ta 'kumpanija tal-ħlas biex timmaniġġja l-ġbir tal-kuntratt.
• Kellem lil avukat tal-propjetà immobbli.

Dan l-artikolu m'għandux jiġi interpretat ħażin bħala li jagħti parir legali. L-avukati biss jistgħu joffru parir legali.

Fiż-żmien tal-kitba, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, hija aġent ta 'senserija f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, California.