Suġġett għal bejgħ mhumiex suppożizzjonijiet ta 'Self
X'inhu s-Suġġett tax-Xiri?
"Ix-xiri suġġett għal" tfisser ix-xiri ta 'dar soġġetta għall-ipoteka eżistenti.
Dan ifisser li l-bejjiegħ mhux qed iħallas l -ipoteka eżistenti u x-xerrej qed jieħu l-ħlasijiet. Il-bilanċ mhux imħallas ta 'l-ipoteka eżistenti mbagħad jiġi kkalkulat bħala parti mill-prezz tax-xiri tax-xerrej.
Għaliex Xerrej Xiri ta 'Suġġett għall-Mortgage?
Ir-raġuni ewlenija għax-xiri tas-suġġett hija li tassumi r-rata tal-imgħax eżistenti tal-bejjiegħ. Jekk ir-rati tal-imgħax preżenti huma 7% u bejjiegħ ikollu rata ta 'imgħax fissa ta' 5%, dik id-differenza ta '2% tista' tagħmel differenza kbira fil-ħlas fix-xahar tax-xerrej.
- A ipoteka ta '$ 200,000 b'rata ta' imgħax ta '5% hija amortizzata bi ħlas ta' $ 1,073.64 fix-xahar.
- A ipoteka ta '$ 200,000 b'rata ta' imgħax ta '7% hija amortizzata bi ħlas ta' $ 1,330.60 fix-xahar.
- L-iffrankar ta 'kull xahar lil xerrej taħt dawn iċ-ċirkostanzi huwa ta' $ 256.96 jew $ 3,083.52 fis-sena.
It-tieni raġuni: ġeneralment ix-xerrejja ma jikkwalifikawx biex jixtru dar meta jużaw is-suġġett għall-finanzjament sakemm il-bejjiegħ ma jiddeċidix li jiġbed ir-rapport tal-kreditu tax-xerrej.
Jekk bejjiegħ ikun lest, anki xerrej bi kreditu ħażin jista 'jixtri dar suġġetta għal.
Tliet Tipi ta 'Suġġetti għal Għażliet
Suġġett għall-bejgħ mhux neċessarjament jinvolvi l- finanzjament tas-sid imma jista '. Jekk il-bejjiegħ ikollu xi tip ta 'finanzjament tiddependi fuq jekk il-bejjiegħ jimlax l-ipoteka u / jew l-ammont tal-ħlas parzjali kontra l-prezz tax-xiri.
- Suġġett dritti għal self kontanti: Is-suġġett l-iktar komuni huwa meta x-xerrej iħallas fi flus kontanti d-differenza bejn il-prezz tax-xiri u l-bilanċ tas-self eżistenti tal-bejjiegħ. Pereżempju, jekk il-bilanċ tas-self eżistenti tal-bejjiegħ ikun ta '$ 150,000 u l -prezz tal - bejgħ ikun ta' $ 200,000, ix-xerrej għandu jagħti lill-bejjiegħ $ 50,000 fi flus kontanti.
- Dritt soġġett għal ma 'carryback ta' bejjiegħ: Il-carrybacks tal- bejjiegħ , magħrufa wkoll bħala bejjiegħ jew finanzjament ta 'sidien, huma l-aktar komuni misjuba f'forma ta' ipoteka oħra . Trasferiment ta 'bejjiegħ jista' jkun ukoll kuntratt ta 'art jew strument ta' bejgħ ta ' għażla ta' kera .
Per eżempju, jekk il-prezz tal-bejgħ huwa ta '$ 200,000, il-bilanċ tas-self eżistenti huwa ta' $ 150,000 u x-xerrej jagħmel ħlas parzjali ta '$ 20,000, il-bejjiegħ iġorr il-bilanċ li jifdal ta' $ 30,000 b'rata ta 'imgħax separata u termini negozjati bejn il-partijiet. Ix-xerrej jaqbel li jagħmel ħlas wieħed lis-sellief tal-bejjiegħ u pagament separat b'rata ta 'imgħax differenti lill-bejjiegħ.
- Wrap-around suġġett għal: Wrap-around suġġetti li jagħti lill-bejjiegħ is-soppressjoni ta 'interess minħabba li l-bejjiegħ jagħmel flus fuq il-bilanċ ipotekarju eżistenti. Ejja ngħidu li l-ipoteka eżistenti għandha rata ta 'imgħax ta' 5%. Jekk il-prezz tal-bejgħ huwa ta '$ 200,000 u x-xerrej ipoġġi l-isfel $ 20,000, il-ħlas lura tal-bejjiegħ ikun ta' $ 180,000. B'rata ta '6%, il-bejjiegħ jagħmel 1% fuq l-ipoteka eżistenti ta' $ 150,000 u 6% fuq il-bilanċ ta '$ 30,000. Ix-xerrej għandu jħallas 6% fuq $ 180,000.
Differenza bejn is-Suġġett u Assunzjoni ta 'Self
F'suġġett għal tranżazzjoni, la l-bejjiegħ u lanqas ix-xerrej ma jgħidlek lis-sellief eżistenti li l-bejjiegħ ikun biegħ il-proprjetà u x-xerrej issa qed jagħmel il-ħlasijiet. Ix-xerrej ma kisibx il-permess tal-bank biex jieħu s-self. Is-selliefa jagħmlu verbiage speċjali fl-ipoteki u fiduċja tagħhom li jagħtu lis-sellief id-dritt li jaċċellera s-self f'każ ta ' aljenazzjoni .
Il-banek jitolbu dan is-self dovut u pagabbli wara t-trasferiment? Jiddependi. F'ċerti sitwazzjonijiet, xi banek huma sempliċiment kuntenti li xi ħadd - xi ħadd - qed jagħmel il-ħlasijiet. Iżda l-banek għandhom id-dritt minħabba l- klawżola ta 'aċċelerazzjoni fl-att ta' ipoteki jew fiduċja. Dan huwa dak li jagħmilha sitwazzjoni riskjuża għal xerrej. Jekk ix-xerrej ma jistax iħallas is-self fuq talba tal-bank, il-bank jista 'jibda l- esklużjoni .
Jekk ix-xerrej jagħmel suppożizzjoni ta 'self , ix-xerrej formalment jassumi s-self bil-permess tal-bank. Dan ifisser li l-isem tal-bejjiegħ jitneħħa mis-self, u x-xerrej jikkwalifika għas-self, bħal kull self ieħor ta 'flus tax-xiri . Ġeneralment, il-banek jitolbu lix-xerrej miżata ta 'suppożizzjoni biex jipproċessa suppożizzjoni ta' self, iżda l-ħlas huwa ħafna inqas mill-ħlasijiet biex jinkiseb self konvenzjonali . Is-self tal-FHA jippermetti suppożizzjoni ta 'self iżda l-biċċa l-kbira tas-self konvenzjonali ma jagħmilx hekk.