Kif tikteb offerti biex tixtri Foreclosures REO
Meta l-prezzijiet tal-banek REO jeskluduhom taħt il-bejgħ komparabbli, l -offerti multipli ħafna drabi huma r-rispons. Dan ifisser li inti tista 'tkun kontra kompetizzjoni iebsa għal dik id -dar tal-bank .
Jew le. Fittex għal djar b'ġurnata itwal fuq is-suq jekk trid tinnegozja prezzijiet aktar baxxi.
M'huwiex normali għal xi REO foreclosures f'Sagramento, fejn jien ibigħu, biex tirċievi 15 jew 20 offerta. Xi drabi l-bank se jarmi l-offerti kollha imma ftit li xejn u mbagħad jitlob lix-xerrejja magħżula biex jerġgħu jissottomettu dak li jissejjaħ "L-ogħla u l-Aħjar" offerta. Kultant, il-bank sempliċement jaċċetta l-aħjar offerta fil-bidu.
Jekk int mintix kif tista 'tagħmel l-offerta REO tiegħek shine fuq kollox il-bqija u tkun l-offerta rebbieħa, hawnhekk għandek ftit tips biex tgħinek tagħżel il-prezz u t-termini t-tajba:
1) Niżżel l-Istorja tal-Proprjetà ta 'dik l-Esklużjoni Esklussiva REO
Staqsi lill -aġent tax-xerrej tiegħek biex issir taf il-prezz tax-xiri tal-bank fuq l-Att tal-Fiduċjarju jew l-Att tad-Sheriff. Ġeneralment, huwa nnotat fuq id-dokument innifsu, li tista 'tikseb mir-rollijiet tat-taxxa jew kumpanija ta' titolu. Qabbel dak il-prezz mal-prezz li qed titlob il-bank. Kultant il-bank irid jeskludi u jistabbilixxi prezz ta 'offerta tant għoli li l-ebda investitur ma jixtri d-dar f'irkant.
Ħares lejn l-ammont ta 'self li darba kien assigurat għall-proprjetà. X'imkien bejn il-bilanċ (i) ipotekarju oriġinali u l-prezz tal-bejgħ ta 'esklużjoni huwa l-ammont li l-bank jaċċetta, jekk id-dar hija bi prezz baxx.
2) Iddetermina Bejgħ Komparabbli għall-Esklużjoni mill-ġdid ta 'REO
F'ħafna każijiet, il-prezz tal-lista ftit li xejn għandu x'jaqsam mal-valur tad-dar.
Il -valur tas-suq għandu l-ikbar piż. Jekk inti toqgħod kontra offerti li qed jikkompetu, xerrejja oħra se joffru aktar mill-prezz tal-lista.
- Ħares lejn l-aħħar tliet xhur ta ' bejgħ komparabbli , CMA mini , għal dak il-lokal biex tiddetermina kemm tiswa dan l-esklużjoni REO. Ipprova uża biss dawk id-djar li l-aktar jaqblu ma 'REO rigward filmati kwadri, għadd ta' kmamar tas-sodda, banjijiet, kumditajiet u kundizzjoni.
- Ħares lejn il- bejgħ pendenti . Staqsi lill-aġent tiegħek biex issejjaħ l-aġenti tal-lista ta 'dawk il-bejgħ pendenti biex jippruvaw isibu l-prezz ta' offerta aċċettat. Uħud mill-aġenti tal-lista għandhom jaqsmu dik l-informazzjoni u xi wħud mhumiex.
- Ħares lejn il-listi attivi. Dawk x'aktarx huma l-listi li x-xerrejja l-oħra se jużaw biex jifformulaw prezz minħabba li huma l-uniċi djar li dawk ix-xerrejja fil-fatt jivvjaġġaw.
3) Irreġistra l-Aġenti ta 'l-Analiżi tal-Aġenti ta' l-Analiżi
Ħafna aġenti REO jaħdmu għal wieħed jew żewġ banek. Xi aġenti li jelenkaw huma aġenti ta 'elenkar esklussiv għal REOs, u ma jelenkawx xi tip ieħor ta' proprjetà. Peress li l-aġenti REO jittrattaw il-volum, huma tipikament japplikaw l-istess prinċipji ta 'l-ipprezzar għall- listi REO tagħhom kollha.
- Staqsi lill-aġent tax-xerrej tiegħek biex tfittex l-aġent tal-lista fl- MLS .
- Mexxe tfittxija bl-użu tal-isem tal-aġent tal-lista biex isib l-aħħar tliet sa sitt xhur tal-listi tal-aġent.
- Iġbed l-istorja ta 'dawk il-listi biex tiddetermina l-proporzjon tal-prezz tal-lista għall-prezz tal-bejgħ. Jekk il-biċċa l-kbira ta 'dawk il-listi qegħdin ibiegħu, jiġifieri, 5% fuq il-prezz tal-lista, allura jista' jkollok bżonn toffri 6% fuq il-prezz tal-lista, u viċi versa.
4) Staqsi dwar in-Numru ta 'Offerti li Waslu għal dik l-Esklużjoni Esklussiva REO
Jekk ma jkunx hemm offerti fuq id-dar ta 'REO, probabilment tista' toffri inqas mill-prezz tal-lista u tikseb l-offerta tiegħek aċċettata. Madankollu, jekk ikun hemm aktar minn żewġ offerti, probabbilment ikollok bżonn toffri 'l fuq mill-prezz li qed jitolbu.
Jekk hemm 20 offerta, iżomm f'moħħu li xi wħud minn dawk l-offerti jistgħu jkunu kollha kontanti. Banek bħal kull offerta ta 'flus kontanti. Jekk qed tikseb finanzjament, allura jista 'jkollok bżonn iżżid il-prezz fuq l-offerta tiegħek biex tkun ikkunsidrat.
5) Issottometti Ittra Preapproval
M'hemmx għalfejn ngħidu li m'għandekx ittra prekwali. Trid ittri preapproval .
Ikseb minn qabel mill-għażla tiegħek ta 'min isellef minn qabel.
Barra minn hekk, tikseb preapprovat minn min isellef li jkollu l-proprjetà. M'għandekx tistenna li tuża dan is-sellief għas-self tiegħek, imma tibgħat l-ittra prepproval minn dan is-sellief, flimkien ma 'l-ittra minn min isellef tiegħek stess. Il-banek mhux dejjem jiffissaw preapprovazzjonijiet ta ' selliefa oħra iżda għandhom it-tendenza li jafdaw id-dipartimenti tagħhom stess. Jekk qed tixtri REO minn Wells Fargo, tista 'tikseb vantaġġ jekk il-preapproval tiegħek ikun minn Wells Fargo, huwa dak kollu li ngħid.
6) M'għandekx Staqsi lill-Bank REO biex iħallas għal Tiswijiet / Spezzjonijiet
Kultant il-banek se jħallsu għal tiswijiet, iżda tipikament mhux se jaqblu li jagħmlu dan fl-istadju tal-offerta. Jekk hemm problemi li nstabu waqt spezzjoni tad - dar , innegozjat mill-ġdid wara li l-offerta tiegħek ġiet aċċettata. Qiegħed fil-passat ninnegozja tnaqqis għal oġġetti kbar tal-biljetti bħal HVAC inoperabbli. Imma għalf tista 'tara bl-għajnejn tiegħek u oġġetti iżgħar huma tiegħek biex jittrattaw minħabba l-klawsola AS IS inerenti fil-biċċa l-kbira tal-bejgħ ta' esklużjoni REO.
7) Tqassar il-Perijodu ta 'Spezzjoni
Jekk xerrejja oħra jitolbu għal 17-il jum, pereżempju, biex iwettqu spezzjonijiet, u inti titlob 10, tista 'titqies bħala x-xerrej aktar serju. Spezzjoni hija tipikament biss għall-edifikazzjoni tax-xerrej xorta waħda. Il-bank x'aktarx ma jirrispondix għal xi talbiet ta 'tiswija. M'għandekx tagħmel l-iżball ta 'ħsieb li tista' tidħol fl-għoli u terġa 'tinnegozja aktar tard.
Oqgħod attent ħafna għall-moffa suspettata li tista 'sseħħ fid-djar abbandunati wara li jkunu ilhom vakanti għal perjodu twil ta' żmien.
8) Offerta għall-Ħlasijiet Split mal-bank REO
Xi banek ma jħallsux ħlasijiet ta 'trasferiment, per eżempju. Jekk ix-xerrej joffri li jaqsam dawk id-drittijiet, il-bank se jħossu aktar soġġetta li jaċċetta l-offerta. L-istess ħaġa għal miżati f'idejn terzi.
Ħafna banek jinnegozjaw ħlasijiet ta 'skont għall- assigurazzjoni tat-titoli . Jekk il-bank iħallas għall-politika tas-sid, il-politika ALTA tista 'tiswa ftit aktar. Imma għadu idea tajba li tħalli l-bank jagħżel it-titlu jekk trid li l-offerta tiegħek tiġi aċċettata.
Ikkunsidra l-Eżenzjonijiet tal-Valutazzjoni
Jekk toffri fuq il-prezz tal-lista, iżomm f'moħħu li l- evalwazzjoni għandha tissostanzja dak il-prezz. Jekk issib ruħek tittratta stima baxxa , għandek għażliet, sabiex ma tiddiżattivax. Ftakar, il-bank x'aktarx jaħdem f'din il-problema max-xerrej li jmiss li jikseb il-finanzjament.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.