Sfortunatament, mhux faċli kif jidher. L-ippjanar xieraq u l-għarfien tekniku huma essenzjali, iżda l-akbar ostaklu probabbli huwa l-iffinanzjar - jieħu flus biex jagħmel il-flus.
Allura kif tista 'tikseb il-flus?
Investituri privati, inklużi nies li taf u selliefa ta 'flus iebsa, huma l-aħjar sors ta' self għal flipping houses. Dawk li jsellfu ma jeħtiġux l-istess ammont ta 'ħin u burokrazija bħal banek tradizzjonali. Minflok, jevalwaw il-propjetà nfisha (kemm qabel kif ukoll wara titjib) u l-ħila tiegħek li tlesti b'suċċess il-proġett.
Self b'Ipoteka għal Tislib ta 'Kamra?
Is-self għad-djar tradizzjonali x'aktarx ma jkunx għażla għax-xiri ta 'proprjetajiet ta' investiment - mill-inqas meta tibda.
L-aħbar it-tajba hija li s-self minn banek u selliefa tradizzjonali huma relattivament irħas: ir-rati tal-imgħax huma fost l-aktar baxxi li ssib għal proprjetajiet ta 'investiment (iżda xorta jkollok tħallas spejjeż tal-għeluq ). Sfortunatament, dan is-self mhux dejjem huwa prattiku.
Bil-mod biex tagħlaq: Waħda mill-isfidi ewlenin bl-użu ta 'sellief tradizzjonali hija ż-żmien li tieħu biex tagħlaq is-self.
Is-selliefa jeħtieġu li jimlew applikazzjoni estensiva, u jmorru permezz tal-finanzi tiegħek b'mank combed b'diversi dożi . Jekk jaraw xi ħaġa li tqajjem mistoqsijiet, dawn ser jitolbu għal aktar dokumentazzjoni, u dawn għandhom jieħdu aktar żmien biex jirrevedu l-applikazzjoni tiegħek. Il-proċess rarament jieħu anqas minn 30 ġurnata (45 jew 90 jum jista 'jkun aktar realistiku), u l-opportunitajiet ta' investiment spiss jimxu malajr wisq għal dak il-kalendarju.
Speċjalment jekk il-kanċellament jew il -bejgħ bin-nieqes huma parti mill-istrateġija tiegħek, x'aktarx int tkun frustrat bil-ħeffa tas-selliefa tradizzjonali.
Evalwazzjoni tad-dħul: selliefa tradizzjonali jibbażaw id-deċiżjonijiet tagħhom ta 'self fuq il-ħila tiegħek li tħallas lura self. Huma ser inħarsu lejn kemm taqla 'kull xahar meta mqabbla mal-pagamenti meħtieġa ta' self ta 'kull xahar biex tikkalkula proporzjon tad-dejn mal-introjtu . Jekk int investitur tal-propjetà immobbli jew inkella impjegat għal rasek, jista 'ma jkollokx it-tip ta' "dħul" li qed tfittex (dawk li jisilfu jixtiequ jaraw formoli W-2 u jħallsu stubs).
Kemm jiswa l-proprjetà? Is-selliefa jqabblu wkoll il-valur tal-proprjetà li qed tixtri s-self li qed titlob. Magħruf bħala proporzjon ta 'self għal valur , selliefa konvenzjonali spiss jippreferu li jżommu dak in-numru taħt it-80 fil-mija, għalkemm huwa possibbli li jinkiseb self FHA b'inqas minn 3.5 fil-mija' l isfel. Meta tkun qed tixtri dar għall-flipping, probabbilment ma tiswax ħafna fl-istat kurrenti tagħha - iżda għandek bżonn biżżejjed flus biex tixtri l-proprjetà u tħallas għal titjib, li jista 'jammonta għal aktar mill-binja. Il-valur tad-dar wara t-tiswija (ARV) jista 'jkun miżura aħjar, iżda s-selliefa tradizzjonali jikkunsidraw biss il-valur stmat kurrenti ta' proprjetà.
Kreditu klassiku: ħafna banek u selliefa ta 'ipoteki jeħtieġu li għandek kreditu qawwi biex tikseb approvat għal self.
Inti jista 'ma jkollokx storja ta' self, jew jista 'jkollok xi affarijiet mhux favorevoli fir-rapporti tal-kreditu tiegħek - iżda dan ma jfissirx li ma tistax tirnexxi d-djar b'suċċess. Selliefa alternattivi huma aktar interessati fil-proġetti preċedenti tiegħek milli l-punteġġ tal-kreditu tiegħek.
Problemi mad-dar: Is-selliefa tradizzjonali jippreferu li jagħmlu self fuq djar li huma f'kondizzjoni raġonevolment tajba. Jekk hemm kwistjonijiet ta 'saħħa jew sikurezza, is-self huwa bla ħlas. Inti jista 'jkollha l-intenzjoni li tiffissa dawk il-problemi, b'mod drammatiku li żżid il-valur tad-dar għal profitt, iżda s-selliefa huma l-aktar interessati f'self għal djar li jimxu' lest.
Impossibbli? Huwa possibbli li jintuża self għad-djar tradizzjonali biex iddawwar dar, speċjalment fis-sitwazzjonijiet li ġejjin:
- Int għandek assi sinifikanti li tgħinek tikkwalifika - kemm jekk qed jintużaw bħala kollaterali jew bħala parti minn ħlas parzjali.
- M'intix strettament "flipping" id-dar. Meta tixtri residenza primarja (fejn int s-sid / okkupant), tista 'tkun kapaċi tikseb fondi kemm għal xiri kif ukoll għal titjib bl-użu ta' self FHA 203k . Madankollu, il-proċess huwa bil-mod u jiġi b'ħafna restrizzjonijiet.
- Int għandek ekwità sinifikanti fi proprjetà oħra li tista 'tintuża għal linja ta' ekwità ta 'kreditu tad-dar (jew assi oħra, inkluż proprjetà immobbli, li tista' tintuża bħala kollaterali). Żomm f'moħħok li tista ' titlef dik il-proprjetà fl-esklużjoni jekk ma tistax tibqa' aġġornata mal-pagamenti, għalhekk din l-għażla hija riskjuża (speċjalment jekk il-familja tiegħek tgħix fuq dik il-proprjetà).
- Int għandek esperjenza b'proġetti ta 'suċċess fil-passat. Inti tista 'tkun kapaċi tikseb self ta' investiment ta 'proprjetà immobbli minn banek u għaqdiet ta' kreditu jekk tikkonvinċihom li int negozju reali ma 'msieħba infurmati, proċess solidu, u riżorsi finanzjarji.
- Tista 'tikseb self mhux garantit. Jekk int kapaċi tissellef mingħajr rahan kollaterali, tista 'tkun kapaċi tuża self bħal karti ta' kreditu biex tiffinanzja titjib. Int xorta jkollok bżonn fondi biex tixtri l-proprjetà, imma flus addizzjonali jistgħu jiġu minn self mhux garantit . Din l-istrateġija hija riskjuża minħabba li l-karti ta 'kreditu huma notorji ħafna għaljin, u l-proġett tiegħek se jasal għal waqfien tat-tħin jekk il-linja tal-kreditu tiegħek tinqata' jew tiġi ffriżata bla mistenni (flimkien ma 'għandek bżonn limiti ta' kreditu għoljin ħafna).
Self Privat għall-Flipping Properties
Self minn selliefa privati jiffaċilita ħafna mill-isfidi ta 'hawn fuq. L-iżvantaġġ prinċipali huwa l-ispiża, iżda l-għan huwa li tuża dan is-self b'mod strateġiku. Is-self privat jista 'jiġi minn kważi kullimkien, iżda l-biċċa l-kbira tas-self flipping jidħol f'żewġ kategoriji wiesgħa:
- Self minn nies li taf
- Self ta 'flus iebes
Meta tibda, se jkun diffiċli li ssib xi ħadd li jkun lest li jagħtik flus - nies li taf li int (u li jista 'ma jkollokx ħafna flus jew tolleranza għar-riskju) jistgħu jkunu l-unika għażla tiegħek. Inkella, jista 'jkollok bżonn tiffinanzja l-ewwel ftit jittratta tiegħek fuq tiegħek.
Ibni n-netwerk: Involvi ruħek fil-komunità lokali li tinvesti fil-proprjetà immobbli. Maż-żmien, int ser tiltaqa 'ma' nies, u tkun taf titgħallem min jista 'jsellef flus. Barra minn hekk, in-nies isiru jafu lilek. Investituri oħra, aġenti tal-proprjetà immobbli u selliefa privati jaraw li int impenjat ruħek li tmexxi negozju ta 'suċċess (biex ma nsemmux il-kompetenza), u l-probabbilta' li jkollok self se ttejjeb.
Eventwalment, għandek tkun tista 'tibda s-self minn selliefa ta' flus iebsa . Dawn is-selliefa jispeċjalizzaw f'self għal flipping u investimenti oħra, u huma differenti minn banek tradizzjonali.
Għeluq mgħaġġel: Ma 'min isellef privat, il-proċess huwa differenti, u s-self tiegħek jista' jiġi ffinanzjat ħafna aktar malajr (ġimgħa jew hekk ikun raġonevoli meta jkollok relazzjoni tajba ma 'sellief professjonali). Nimxu 'l quddiem malajr jista' jkun vantaġġ kompetittiv meta xi ħadd qed ifittex li jikseb proprjetà barra l-idejn.
Self ibbażat fuq l-assi: Minflok tfittex permezz ta 'rapporti ta' kreditu u l-kalkolu tal-proporzjonijiet tad-dħul, selliefa privati għandhom it-tendenza li jiffukaw fuq il-valur tal-assi li tkun qed tixtri. Jekk int qed tiskjera djar, dak li jislef irid ikun jaf li jistgħu jbigħu d-dar malajr biex jirkupraw il-flus tagħhom (bħal selliefa oħra, selliefa privati se jkollhom garanzija fuq il-propjetà , li tippermettilhom li jieħdu pussess tal-proprjetà u jbigħuha jekk inti ma tħallasx lura s-self).
Xiri u titjib: Selliefa privati huma fin-negozju ta 'akkomodazzjoni ta' investituri u billi tibbaża l-fondi tiegħek disponibbli fuq l-ARV ta 'proġett. Iżda huma jistgħu ma jagħtux dak kollu f'daqqa - jista 'jkollok tiġbed minn kont ta' depożitu f'idejn terz hekk kif il-proġett tiegħek jimxi 'l quddiem.
Tintefa mingħajr flus? Sakemm ikollok ftit proġetti ta 'suċċess taħt iċ-ċinturin tiegħek, is-selliefa jeħtieġu li għandek ekwità fi proġett. F'xi punt, tista 'tkun kapaċi tissellef 100 fil-mija għal proġett u jkollha proġetti multipli li joperaw fl-istess ħin.
Spejjeż ta 'Self
Self għal flipping proġetti huma aktar għaljin minn self għax - xiri tad-djar. Ir-rata tal-imgħax hija ogħla, u spiss ikollok tħallas bosta punti jew miżati tal-oriġini (punt wieħed huwa wieħed fil-mija tal-valur tas-self tiegħek ).
Proġetti ta 'tgerbib huma proġetti fuq medda qasira ta' żmien. Int mhux se tgħix fid-dar għal għexieren ta 'snin, għalhekk ipoteka standard ta' 15-il sena jew 30-il sena mhix is-self korrett għax-xogħol. L-investituri ħafna drabi jippreferu jixtru, itejbu u jbigħu proprjetà fi żmien sena jew inqas, u dan huwa kif taħdem ħafna self privat. Dawk is-self jiswew ħafna flus jekk ikollok proprjetà għal żmien twil, u dan jagħmel sens għaliex ir-riskju ta 'min isellef jiżdied hekk kif tittardja l-ħlas lura.
Kemm jiswa li tissellef għal flipping? L-ispejjeż huma kollha fuq il-bord, u kollox huwa negozzjabbli. Ir-rati tal-imgħax jistgħu jkunu kullimkien bejn 8 sa 20 fil-mija fis-sena, u jkollok tħallas minn 1 sa 10 fil-mija bil-quddiem. L-itwal int fin-negozju, u l-aħjar ir-relazzjonijiet tiegħek ma 'dawk li jsellfu, inqas tħallas.
Biex timmassimizza l-ammont ta 'flus disponibbli għall-proġett tiegħek, is-selliefa spiss iħallsu pagamenti ta' imgħax biss , u m'għandux ikun hemm penali ta 'ħlas bil-quddiem sabiex tkun tista' tbigħ u tħallas is-self kull meta tkun lest.