Tagħmel bejgħ bin - nieqes hija iebsa biżżejjed, pjuttost franchement, iżda huwa saħansitra aktar diffiċli meta jkollok żewġ self - huwa darbtejn l-uġigħ ta 'ras. Inħoss l-uġigħ tiegħek. Minħabba li mhux biss għandek bżonn il-kooperazzjoni ta 'l-ewwel sellief, it - tieni detentur ta' l- ipoteka jeħtieġ li jirrilaxxa dak is-self ukoll.
L-ewwel, ejja nħarsu lejn dak li jiġri fl- esklużjoni :
Pożizzjonijiet ta 'Esklużjoni Bejn is-Selliefa
Ma jimpurtax jekk tieħu l-ipoteka oħra biex tgħin biex tixtri d-dar jew jekk tkun assigurat self ta 'ekwità tad - dar wara l-fatt.
It-tieni mutwatarju dejjem ikun fit-tieni pożizzjoni sakemm l-ewwel ma jkunx lest li jissubordina. Normalment, sellief ta 'ipoteka li jkun fl-ewwel pożizzjoni ma jissubordinax il-pożizzjoni.
L-ewwel fil-pożizzjoni hija l-ewwel fid-dritt li tiġbor mill-proċedimenti ta 'esklużjoni. Dan ifisser li meta Avviż ta 'Nuqqas huwa ppreżentat, jekk it-tieni mutwatarju jrid ikun l-ewwel fil-linja biex jirċievi rikavat mill-irkant jew bejgħ jew biex jieħu l-proprjetà, it-tieni kreditur għandu jibda l-proċeduri ta' esklużjoni tiegħu stess.
F'ħafna partijiet tal-pajjiż, dan ifisser li min isellef it-tieni għandu jagħmel il- ħlasijiet lura lill-ewwel sellief, iħallas l-ispejjeż tal-ewwel sellief biex jippreżenta l-Avviż ta 'Default u spejjeż assoċjati, u mbagħad jippreżenta l-Avviż ta' default tiegħu stess. Jekk is-sellief tat-tieni ma jagħmilx dan, it-tieni mutwant jista 'jintilef fl-esklużjoni u jirċievi xejn, speċjalment jekk ma jkunx hemm biżżejjed flus biex imorru.
Meta t-tieni kreditur jirċievi avviż li jiddikjara li l-ewwel ġie eskluż, wara li jiċċekkja l-valur tad-dar, ħafna minn dawk li jsellfu t-tieni ma jibdlux il-proċeduri tagħhom ta 'esklużjoni. Huma jieħdu din il-pożizzjoni minħabba li jista 'jkun li ma jkunx hemm biżżejjed ekwità biex l -ispiża tal-esklużjoni tkun ta' qligħ għat-tieni min isellef.
Din in-nuqqas ta 'azzjoni tħalli lil min isellef it-tieni f'pożizzjoni vulnerabbli.
Kif jitħallsu l-ispejjeż qosra tal-għeluq tal-bejgħ
Anke jekk il-bejjiegħ jista 'jkun iffirma ftehim ta' elenkar ma 'aġent immobiljari, huwa probabbli ħafna li dak li jislef jerġa' jinnegozja l-kummissjoni . Is-selliefa jħallsu inqas mill-miżati tradizzjonali u jippruvaw inaqqsu l-ispejjeż tagħhom tat-tranżazzjoni kull mod possibbli.
Biex ikomplu jitnaqqsu l-ispejjeż tal-għeluq, hemm ukoll ħlasijiet li s-selliefa komunement se jirrifjutaw li jħallsu. Huma:
- Pjanijiet ta 'Garanzija tad-Dar
- Spezzjonijiet ta ' Organiżmi ta' Ħsara u Xogħol Relatat mal-Pesti
- Ċertifikazzjonijiet tal-bjut
- Spezzjonijiet tad-Drenaġġ
- Tiswijiet mitluba minn Xerrejja bħal Talba għal Tiswija
- Krediti għall -Ispejjeż tal-Għeluq tax-Xerrej
Negozjar ma 'min isellef it-tieni fuq bejgħ bin-nieqes
Wara li tiddetermina li s-sitwazzjoni tiegħek tgħodd għal kwalifiki ta 'bejgħ qasir , u kkonformajt ma' kull talba ta 'min isellef - flimkien ma', sabet xerrej lest u kwalifikat - għadek mhux mill-boskijiet.
Ejja ngħidu li l-ispejjeż tal-għeluq tiegħek huma 5% jew $ 4,250. Wara li tnaqqas l-ispejjeż tal-għeluq mill-prezz tal-bejgħ ta '$ 85,000, ser ikollok madwar $ 81,000 xellug. Issa ssir irmonk tal-gwerra bejn iż-żewġ selliefa.
Ġeneralment, l-ewwel negozjati huma li joffru lil min isellef it-tieni ammont żgħir, jiġifieri $ 1,000. Issa, dan jista 'ma jidhirx simili ħafna meta mqabbel mat-tieni bilanċ ta' self ta '$ 55,000 għax qed titlob lil dak li jislef jitlef $ 54,000.
Min-naħa l-oħra, madankollu, jekk it-tieni sellief jirrifjuta, fl-aħħar mill-aħħar ma jista 'jikseb xejn.
Hemm drabi, jidher, li s-selliefa junior jidhru li jnaqqsu n-nirien tagħhom minkejja l-uċuħ tagħhom. Iżda dan huwa fejn l-ewwel sellief jista 'jċedi ftit aktar biex jagħmel ix-xogħol ta' l-arranġament. Fl-esperjenza tiegħi, ħafna minn dawk li jsellfu fl-ewwel pożizzjoni huma ferħanin li jirċievu saħansitra 90%, li jfisser fuq self ta '$ 85,000, min isellef jista' jaqbel li jieħu $ 76,500.
Jekk ix-xibka tkun ta '$ 81,000, wara li tagħlaq l-ispejjeż, tħalli $ 4,500 li l-ewwel sellief jista' joffri lit-tieni sellief. It-tieni sellief għandu jaqbel li joħroġ is-self. Jekk le, il -bejgħ bin - nieqes jiġi miċħud, u l-ewwel sellief x'aktarx jaħtaf il-proprjetà fl-esklużjoni, billi jelimina t-tieni self.
Żomm in-negozjati sakemm tintlaħaq riżoluzzjoni. Ftakar, kemm l-ewwel kif ukoll it-tieni għandhom interess li jagħmlu xogħol ta 'bejgħ qasir .
NOTA: Raġuni waħda li detentur tal-kerrej junior fil-Kalifornja jista 'jirrifjuta li jikkoopera hu jekk is-self kien self ta' flus iebsa, assigurat għal residenza ta '1 sa 4 unitajiet. F'dak il-każ, jekk it - tieni sellief jintilef waqt esklużjoni taħt il-bejgħ ta 'trustee, dak it-tieni mutwatarju jista' jkollu d-dritt li jsegwi sentenza ta 'defiċjenza . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)