Kif l-Ipoteki jaffettwaw l-Ekonomija ta 'l-Istati Uniti
Tipi
It-tip ta 'ipoteka l-aktar popolari huwa s-self konvenzjonali ta ' rata fissa ta '30 sena. Mill-1999, huwa rrappreżenta 70 fil-mija għal 90 fil-mija tal-ipoteki kollha. Is- self ta ' rata fissa ta' 15-il sena huwa wżat b'mod wiesa ', peress li jippermetti lin-nies iħallsu d-dejn tagħhom f'nofs il-ħin.
Ipoteki b'rata aġġustabbli joffru rati ta 'imgħax aktar baxxi, u ħlasijiet mensili minn self b'rata fissa. Se jsiru aktar għoljin meta r-rati ta 'imgħax jogħlew mil-lum ta' 200 sena.
Selliefa subprime ħolqot għadd ta 'self eżotiku. Huma ġibdu l-klijenti billi offrew rati baxxi ta '"teaser" għall-ewwel ftit snin. Dawn huma perikolużi għal min jissellef ġdid. Jista 'jkun li ma jkunux konxji li l-ħlas jogħla b'mod drammatiku wara l-fażi inizjali sweetheart. Hawn huma xi wħud mill-aktar popolari:
- Self b'interess biss : Pagamenti super-baxxi li ma naqqsux il-prinċipal għall-ewwel ftit snin.
- Għażla tas-self ARM : Min jissellef jagħżel kemm iħallas kull xahar għall-ewwel ħames snin.
- Self ta 'ammortizzazzjoni negattiva : Self b'interessi biss li jżid il-kapital kull xahar. dan għaliex il-ħlas kien inqas mill-imgħax.
- Self b'rata fissa ultra-twila : Dawn huma ipoteki konvenzjonali ta '40-50 sena.
- Self tal-blalen : Għandhom jiġu ffinanzjati mill-ġdid jew imħallsa wara 5-7 snin.
- Self mingħajr ħlas : Dawn ippermettew lil min jissellef li jieħu self għall-ħlas downpay.
Storja
Qabel id -Depressjoni l-Kbira , l-ipoteki fid-djar kienu self minn 5 sa 10 snin għal 50 fil-mija biss tal-valur tad-dar. Il-prinċipal kien dovut bħala ħlas tal-bużżieqa fit-tmiem tat-terminu. Il-banek kellhom ftit riskju.
Meta l-prezzijiet tad-djar waqgħu 25 fil-mija matul id-Depressjoni l-Kbira, id-dar ma setgħetx tħallas il-ħlas tal-bużżieqa.
Il-banek ma jippermettux rifinanzjament. Sal-1935, 10 fil-mija tad-djar kollha kienu fl- esklużjoni .
Biex tieqaf il-karnage, il- President Roosevelt biddel ħames oqsma kritiċi relatati mad-djar bħala parti min- New Deal :
- Il-Loan Owner's Loan Corporation xtrat miljun ipoteka minn kontumaċja mill-banek. Huwa bidluhom għall-ipoteka b'rata fissa fuq perjodu ta 'żmien twil nafu llum, u daħħalthom mill-ġdid.
- L -Amministrazzjoni Federali tad-Djar ipprovdiet assigurazzjoni ipoteka
- L -Assoċjazzjoni Nazzjonali Federali ta 'Mortgage ħolqot suq sekondarju għall-ipoteki.
- Il -Korporazzjoni Federali ta 'Assigurazzjoni tad-Depożiti assigurat depożiti bankarji
- Glass-Steagall ipprojbixxiet lill-banek milli jinvestu l-fondi tad-depożitanti f'impriżi riskjużi bħall-istokk tas-suq.
Dawn il-bidliet wieġbu għal katastrofi ekonomika. Huma ma kinux iddisinjati biex ikunu politika ta 'darha. Anke hekk, huma għamlu s-sidien tad-djar aktar affordabbli. Huma estendew it-terminu tas-self. Dik l-ispejjeż imnaqqsa ta 'kull xahar u eliminat il-ħtieġa li tiffinanzja mill-ġdid. Il-banek iffinanzjaw is-self grazzi għad-depożiti bankarji assigurati mill-FDIC.
Fl-1944, id-Dipartiment tal-Affarijiet tal-Veterani tal-programm ta ' Huwa ħeġġeġ lill-veterani tal-gwerra li rritornaw biex jixtru djar mibnija fis-subborgi. Li stimulat l-attività ekonomika fl-industrija tal-kostruzzjoni tad-djar.
Grazzi għall-programmi federali kollha, id-dar żdiedet minn 43.6 fil-mija fl-1940 għal 64 fil-mija sal-1980.
Il-gvern ħoloq leġislazzjoni speċjali biex jinħolqu banek ta ' tfaddil u self biex joħorġu dawn l-ipoteki. Matul is-snin 60 u 70, kważi l-ipoteki kollha nħarġu permezz ta ' tfaddil u self . Dawn il-banek kellhom suċċess għaliex in-nies iddepożitaw fondi f'kontijiet ta 'tfaddil. Il-gvern assigurat id-depożiti, sabiex in-nies użaw il-kontijiet, anki jekk l-imgħax li nkiseb ma kienx wisq. Dan kien irregolat ukoll mill-gvern. L-S & Ls jistgħu jibqgħu jħallu qligħ billi jħallsu rati ta 'imgħax aktar baxxi fuq id-depożiti minn dawk mitluba fuq l-ipoteki.
Fis-snin sebgħin, il- President Nixon ħoloq inflazzjoni rilaxx billi qabad ir-rabtiet kollha bejn id-dollaru Amerikan u l- istandard tad - deheb . Il-banek tilfu d-depożiti minħabba li ma setgħux jaqblu ma 'l-imgħax imħallas mill -kontijiet tas-suq tal-flus .
Dan naqqas il-finanzjament li huma meħtieġa biex joħorġu ipoteki.
Biex tgħin lill-banek, il-Kungress għadda mill-Garn-St. Att dwar l-Istituzzjonijiet Depożitarji Germain. Ippermetta lill-banek jgħollu r-rati ta 'imgħax u l-istandards ta' self aktar baxxi. Ippermetta wkoll lil S & Ls li jagħmel self kummerċjali u tal-konsumatur. Dan wassal għall- kriżi ta 'tfaddil u self , u n-nuqqas ta' nofs il-banek tan-nazzjon.
| Sena | % tad-Dħul Domestiku | % ta 'Assi Domestiċi | % tal-PGD |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Sors: Richard K. Green u Susan M. Wachter, "L-Ipoteki Amerikana f'Kuntest Storiku u Internazzjonali", Università ta 'Pennsylvania, 21 ta' Settembru, 2005)
Kif l-Ipoteki jaffettwaw l-Ekonomija
Matul l -Amministrazzjoni tal-President Clinton , il-banek ilmentaw li ma setgħux jikkompetu fis-swieq finanzjarji internazzjonali. Kungress deregolata l -industrija, u ħassar l-Att Glass-Steagall. Dan ippermetta lill-banek jużaw il-fondi garantiti tad-depożitanti biex jinvestu f'derivattivi riskjużi. L-aktar popolari minn dawn kien is -sigurtà sostnuta b'ipoteka .
Il-banek jgħaqqdu flimkien ipoteki simili, u mbagħad ibiegħhom lil Fannie Mae, Freddie Mac jew investituri oħra. Huma kienu assigurati kontra l-inadempjenza permezz ta 'swaps ta' inadempjenza tal-kreditu. Id-domanda għal dawn it-titoli kienet tant għolja li l-banek bdew inaqqsu l-istandards fuq is-self sottostanti. Dalwaqt, dawn l- ipoteki subprime ppermettew lil kważi kulħadd biex isir darha.
B'riżultat ta 'dan, il-persentaġġ ta' dejn ta 'ipoteki meta mqabbel mal -prodott gross domestiku żdied minn 50 fil-mija fl-2000 għal kważi 70 fil-mija sa l-2004. Kollha marru tajjeb sakemm il-prezzijiet tad-djar beda jonqos fl- 2006. Ma jistgħux jiffinanzjaw mill-ġdid jew ibigħu djarhom, . L-investituri tant marru fil-credit default swaps tagħhom li l-assiguratur prinċipali, AIG, kważi falla. Hekk kif il- kriżi ta 'l-ipoteki subprime ħolqot il -kriżi finanzjarja ta' l-2008 .