Kif tiġi ttrattata Bejgħ Qasir mill-Bidu sal-Irfinar
Il-proċess ta 'bejgħ bin-nieqes għadu misteru għal ħafna nies, anki wara dawn is-snin kollha, għalhekk m'hemm l-ebda raġuni għall-allarm jekk ma tafx eżattament kif jaħdem il-bejgħ bin-nieqes. Ħafna aġenti tax-xerrej huma konfużi; Ix-xerrejja mħawda qed ifittxu direzzjoni, u mhux kull aġent tal- bejgħ bin-nieqes jaf kif jagħmel bejgħ bin - nieqes . Trid tama li n-nies li jkunu fin-negozju tal-proprjetà immobbli jkunu tgħallmu xi ħaġa jew tnejn dwar il-proċess ta 'bejgħ bin-nieqes, iżda sfortunatament, il-bejgħ bin-nieqes mhuwiex tazza ta' tè ta 'kulħadd.
Il-Bażiċi ta 'Bejgħ Qasir
Il-banek jagħtu bejgħ bin-nieqes għal żewġ raġunijiet bażiċi: il-bejjiegħ għandu tbatija, u ma hemmx biżżejjed ekwità fid-dar biex tħallas l-ipoteka wara li tħallas l-ispejjeż tal-bejgħ.
Xi ftit eżempji ta 'tbatija huma:
- Qgħad / dħul imnaqqas
- Divorzju
- Emerġenza medika
- Trasferiment ta 'xogħol barra mill-ibliet
- Falliment
- Mewt
Il-bejjiegħ ikollu bżonn iħejji pakkett finanzjarju għas-sottomissjoni lill-bank tal-bejgħ bin-nieqes. Kull bank għandu l-linji gwida tiegħu stess, iżda - bl-eċċezzjoni ta 'Wachovia, li huwa l- aħjar bejgħ bin-nieqes fid-dinja - il-proċedura bażika hija simili minn bank għall-ieħor. Il- pakkett tal-bejgħ bin - nieqes tal-bejjiegħ x'aktarx jikkonsisti minn:
- Ittra ta 'awtorizzazzjoni, li tħalli lill-aġent tiegħek jitkellem mal-bank.
- Dikjarazzjoni preliminari tal-għeluq
- Dikjarazzjoni finanzjarja kompluta jew RMA
- L- ittra ta 'tbatija tal-bejjiegħ
- 2 snin ta 'prospetti tat-taxxa
- 2 snin ta 'W-2s
- 30 jum ta 'stubs tal-pagi
- L-aħħar 2 xhur tad-dikjarazzjonijiet tal-bank
- Analiżi komparattiva tas-suq jew lista ta 'bejgħ komparabbli riċenti
Tikteb l-Offerta ta 'Bejgħ Qasir u Sottomissjoni lill-Bank
Qabel ma x-xerrej jikteb offerta ta 'bejgħ qasir , ix-xerrej għandu jistaqsi lill-aġent tiegħu għal lista ta' bejgħ komparabbli . Il-banek mhumiex fin-negozju li jirrilaxxaw l-obbligi tal-ipoteka mal-prezzijiet tal-qiegħ tal-blat. Il-bank irid jirċievi xi ftit qrib il-valur tas-suq.
Il -prezz tal-bejgħ bin-nieqes jista 'jkollu ftit li xejn fuq il -valur tas-suq u jista', fil-fatt, jiġi pprezzat taħt il-bejgħ komparabbli biex jinkoraġġixxi offerti multipli .
Xi bejgħ bin-nieqes jista 'jibda qabel offerta, iżda ħafna drabi l-bank jibda l-proċedura malli jirċievi offerta ta' xiri aċċettata. Wara li l-bejjiegħ jaċċetta l-offerta, l-aġent tal-lista jibgħat il-punti li ġejjin lill-bank:
- Ftehim ta 'elenkar
- Offerta ta 'xiri eżekwita
- L- ittra ta 'preapproval tax-xerrej, kopja tal-kontroll tal- flus bla heda u prova tal-fondi
- Pakkett ta 'bejgħ bin-nieqes ta' Seller
Jekk il-pakkett ma jkunx komplut, il-proċess ta 'bejgħ bin-nieqes sejjer jittardja. F'dan il-każ, il-bank jista 'saħansitra jibdel il-pakkett. Uħud mill-impjegati tal-bank juru ftit paċenzja għal marġini ta 'żball.
Il-Proċess ta 'Bejgħ Qasir fil-Bank
Ix-xerrejja jistgħu jistennew żmien twil ħafna biex jiksbu rispons mill-bank. Huwa imperattiv li l-aġent tal-lista jċempel regolarment lill-bank u jżomm noti bir-reqqa tal-proċess ta 'bejgħ bin-nieqes. Ix-xerrejja jistgħu jkunu hekk għajjien li jistennew l- approvazzjoni tal-bejgħ bin-nieqes li jistgħu jħossu l-ħtieġa li jheddu li jikkanċellaw jekk ma jagħtux tweġiba f'perjodu ta 'żmien speċifikat.
Dak it-tip ta 'attitudni huwa awto-rebħa u mhux se jħaffef il-proċess ta' bejgħ bin-nieqes. Jekk ix-xerrejja huma t-tip bi ftit paċenzja, forsi bejgħ bin-nieqes mhuwiex l-aħjar għażla għalihom.
Barra minn hekk, l-aġent tax-xerrej mhux permess li jitkellem mas-sellief mingħajr awtorizzazzjoni sabiex ma titlobx lill-aġent tiegħek biex isejjaħ il-bank. Mhux ser jaħdem.
Wara huwa proċess tipiku ta 'bejgħ bin-nieqes fil-bank:
- Il-Bank jirrikonoxxi li rċieva l-fajl. Dan jista 'jieħu 10 ijiem għal xahar.
- Negozjatur huwa assenjat. Dan jista 'jieħu 2 jew 3 sa 30 jum.
- A BPO hija ordnata. Il-bank probabbilment jirrifjuta li jaqsam ir-riżultati tal-BPO.
- It-tieni negozjatur jista 'jiġi assenjat. Dan jista 'jieħu 30 jum ieħor.
- Il-fajl jintbagħat għal reviżjoni bbażata fuq il- PSA . Dan jista 'jieħu ġimagħtejn sa 30 jum.
- Il-bank jista 'mbagħad jitlob li l-partijiet kollha jiffirmaw Affidavit Arm's-Length .
- Il-bank joħroġ ittra ta 'approvazzjoni għal bejgħ qasira .
- Ix-xerrej jikkanċella.
Ħallast f'dik l-aħħar linja minħabba li xi drabi kelli nbiegħ il-bejgħ qasir tiegħi ta 'Sagrament 3 jew 4 darbiet qabel ix-xerrej jeħel mal-operazzjoni.
Ix-xerrejja jiksbu rrabjata u imdejqa minħabba li l-proċess ta 'bejgħ bin-nieqes jista' jkun tant twil li xi drabi jikkanċella mingħajr ma javżak lil xi ħadd, u ħafna inqas l-aġent tagħhom. Xi bejgħ bin-nieqes iġib l- approvazzjoni f'2 sa 8 ġimgħat. Oħrajn jistgħu jieħdu medja ta '90 sa 120 jum. It-tul tal-bejgħ bin-nieqes ġeneralment jiddependi fuq l-investitur, mhux il-bank.
A top aġent tal-bejgħ bin-nieqes jista 'jgħin biex iħaffef il-proċess ta' bejgħ bin-nieqes billi jżommu fil-quċċata tal-fajl u jżommu kont tal-bank. Iċċekkjar mal-bank mill-inqas darba jew darbtejn fil-ġimgħa huwa imperattiv. Ir-rikonoxximent tal-imġiba tan-negozjaturi inkompetenti u t-talba għal sostituzzjoni sikwit huma meħtieġa wkoll. Qatt m'għandek tibżgħux li teskala.
Jaqsam is-swaba 'tiegħek in-negozjatur irid li l-fajl ikun fuq kemm int. Spiss il-preżentazzjoni ta 'pakketti sħaħ bil-quddiem jistgħu jgħinu biex jitħaffef il-proċess ukoll.
Tip: Ħafna mill-ħin, l-aġent tal-lista għandu jkollu idea ta 'meta l-approvazzjoni se tasal wara li l-fajl jintbagħat għar-reviżjoni finali. F'dak il-punt, ix-xerrejja jistgħu jkunu jridu jibdew il-proċess ta 'self hekk li jkunu kisbu bidu nett f'każ li l-bank jippermetti biss 2 ġimgħat biex jagħlqu.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.