Stennija li tagħlaq fuq Dar
Li jfisser li s-sellief għandu rwol importanti li ma jistax jiġi injorat.
Xerrej u bejjiegħ jistgħu jaqblu ma 'data ta' għeluq ta 'qabel fil- kuntratt tax - xiri , iżda jekk is-sellief ma jistax iwettaq matul dik it-tieqa tal-ħin, ma jimpurtax f'liema data hija magħżula, għaliex mhux se tagħlaq fid-data meta ix-xerrej u l-bejjiegħ jispeċifikaw. Se tagħlaq meta s-sellief ikun lest biex jagħlaq. Barra minn hekk, mhux kull teżor teżori espedjenza.
Il-Proċess tal-Għeluq tal-Escrow
Skont fejn tgħix, kwalunkwe numru ta 'entitajiet jistgħu jimmaniġġjaw il-proċess tal-għeluq. Ejja niddiskutu ftit. L-aġent ta 'l-għeluq jista' jkun uffiċjal ta 'depożitu f'idejn terz , kumpannija eqreb, titolu jew avukat ta' propjetà immobbli .
Il-proċessi tal-għeluq jistgħu jvarjaw ħafna anke fl-istess stat. Fil-Kalifornja, pereżempju, il-proċess ta 'depożitu f'idejn terz huwa differenti fil-California tat-tramuntana kontra l-California tan-Nofsinhar Id-differenza primarja bejn it-tnejn hija istruzzjonijiet ta 'depożitu f'idejn terz huma mfassla u ffirmati fuq in-naħa ta' quddiem (ftit wara l-aċċettazzjoni tal-offerta) fin-Nofsinhar ta 'Cal u fuq in-naħa ta' wara (eżatt qabel l-għeluq)
Qabel ma kwalunkwe depożitu f'idejn terz ikun jista 'jingħalaq, madankollu, it-termini kollha tal-kuntratt tax-xiri għandhom jiġu sodisfatti; allura l-bejjiegħ jiddepożita l- att u x-xerrej jiddepożita l-fondi. Hawn huma tipi ta 'kampjuni ta' kundizzjonijiet meħtieġa fil-Kalifornja. Il-proċess tal-għeluq tal-istat tiegħek jista 'jvarja
- Ftehim ta 'xiri kompletament esegwit u addendums.
- Depożitu ta 'depożitu ta' flus bla heda .
- Spezzjoni tad-dar jew rinunzja.
- Twettiq ta 'obbligi ta' bejjiegħ bħal sottomissjoni ta ' rapport ta' spezzjoni tal- pesti u / jew tlestija, ċertifikazzjoni tas-saqaf , garanzija tad-dar , politika tat-titlu preliminari, riċevuta tad-domanda benefiċjarja , tiswijiet, jekk ikun hemm, skont it- Talba għal Tiswijiet .
- Tlestija ta 'spezzjonijiet tax-xerrej, inkluż ir-rilaxx ta' kontinġenzi, jekk jintalab.
- Spezzjoni jew rinunzja finali mix- xerrej.
- Evalwazzjoni ta 'proprjetà minn stimatur ta' min isellef.
- Approvazzjoni tas-self tas-Sellief u sodisfazzjon tal-kundizzjonijiet tas-self mix-xerrej bħal depożitu ta 'evidenza ta' polza ta ' assigurazzjoni ta' darha .
- L-istruzzjonijiet ta 'depożitu f'idejn terzi ta' Seller u Buyer.
- It-titlu tal-ġarr tal-att iffirmat u notarili tal-Bejjiegħ.
- Att iffirmat u notarizzat ta 'xerrej ta' fiduċja u nota promendenti esegwita.
- Il-firem tax-xerrej fuq id-dokumenti tas-self kollha.
- Depożitu tal-fondi tax-xerrej minn min jislef.
- Depożitu tal-bilanċ tal-ħlas parzjali tax-xerrej u l -ispejjeż tal-għeluq tax-xerrej .
Kemm idum A Home Closing Ħu?
Ix-xerrejja li rċivew preapproval tas-self kontra l-kwalifika minn qabel tas-self spiss ikunu f'pożizzjoni li jagħlqu qabel. Il- proċess ta 'qabel l-approvazzjoni jinvolvi l-verifika ta' ċerti oġġetti bil-quddiem, qabel ma jiffirma l-kuntratt tax-xiri, iċċaqlaq lil min jissellef ftit passi eqreb lejn l-għeluq.
Jekk sellief ikun ivverifika l-impjieg ta 'min jissellef, il-kontijiet bankarji u r -rapport tal-kreditu , l-għeluq jista' jseħħ hekk kif is- sottoskritti jkunu jistgħu jipproċessaw il-burokrazija u jirrevedu l-evalwazzjoni, ġeneralment fi żmien ġimgħa jew tnejn. Madankollu, jekk dokument ikun nieqes mill-fajl bħal rapport preliminari dwar it-titolu jew il-kundizzjoni tal-bejgħ tal-bejjiegħ, l-għeluq jista 'jittardja.
Il-biċċa l-kbira tas -self b'ipoteka relatat federalment jista 'jagħlaq fi żmien 30 jum Programmi speċjali ta ' xerrej għall-ewwel darba , partikolarment dawk li jinvolvu l-għajnuna bil- ħlas parzjali tax - xerrej , jistgħu jieħdu 35 sa 45 ġurnata biex jagħlqu. Dawn is-self speċjali tipikament jeħtieġu l-approvazzjoni minn żewġ proċessi ta 'sottoskrizzjoni.
Min-naħa l-oħra, il-konformità mal-linji gwida TRID xi drabi tista 'tnaqqas il-proċess minħabba li l-entitajiet li qed jaħdmu flimkien m'għandhomx relazzjoni pre-eżistenti.
Dewmien tal-Għeluq tad-Dar
L-ikbar problemi spiss iseħħu wara li l-fajl jiġi sottomess lill-underwriter. L-uffiċjali ta 'self huma ġeneralment familjari mal-linji gwida tas-sottoskrizzjoni; madankollu, ma jistgħux dejjem ibassru r-rispons ta 'sottoskritt. Kull sottoskritt huwa uniku.
Ftit huwa agħar għax-xerrejja milli s-sedil fuq il-kaxxi li fihom kull valur li huma stess, jistennew lil dawk li jiċċaqalqu u ma jafux jekk is-self tagħhom ikunx approvat minn underwriter. L-aħħar ftit jiem ta 'għeluq jistgħu jkunu suspensi ħafna.
Selliefa istituzzjonali jidhru li jikkawżaw dewmien aktar minn sensara ta 'ipoteki. M'inix ċert jekk huwa minħabba li l-banek il-kbar isegwu l-proċeduri tagħhom stess jew li l-impjegati tagħhom jipprojbixxu arloġġ u verament ma jimpurtahomx mill-fajl bħal kontro-partijiet ikkummissjonati, iżda l-biċċa l-kbira tad-dewmien fid-digrieti tiegħi huma minn banek kbar.
Hawnhekk hawn problemi komuni li jistgħu jdewmu jew jipprevjenu l-għeluq, li ħafna minnhom, jġiegħlek tgħid, kellhom jiġu indirizzati qabel is-sottomissjoni lil underwriter, imma xi kultant il-ballun jitbaxxa:
- Evalwazzjoni baxxa jew l-underwriter jordna stima tar-reviżjoni li ma taqbilx ma 'l-ewwel stima.
- Dejn addizzjonali misjub fuq ir- rapport ta 'kreditu aġġornat tax-xerrej.
- Żbalji osservati fir-rapport ta 'kreditu tax-xerrej.
- Kondizzjonijiet jew sentenzi ġodda ppreżentati kontra x-xerrej jew il-bejjiegħ wara l-aġġornament tat-titolu.
- Sħab fuq titolu.
- Bidla fl-istatus maritali għax-xerrej jew il-bejjiegħ.
- Dikjarazzjonijiet tal-bank aġġornati jew dokumenti finanzjarji meħtieġa.
- Informazzjoni dwar l-assigurazzjoni nieqsa.
- Impenn ta 'self jew programm skadut.
- Bidliet sostanzjali għall-miżati fl-istima tas-self.
Jekk il- kuntratt tax - xiri ma jkunx fih dispożizzjoni li tagħmel l-għeluq kontinġenti fuq l-approvazzjoni tas-self, id- depożitu tal-flus bla ħlas ta ' xerrej jista' jkun f'riskju jekk is-self ma jiġix approvat u t-tranżazzjoni ma tieqafx.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.