Qarrej jitlob: Aħna ilhom joqogħdu 'l bogħod milli jixtru bejgħ bin-nieqes għaliex smajna li ħadu wisq ħin u ma setgħux jiksbu aċċettati. Imma issa aħna nifhmu li l- prezzijiet tajbin kollha huma għal bejgħ qasir. Aħna qed naħsbu li forsi għandna nqisu li nagħmlu offerta fuq bejgħ bin-nieqes. Imma ma nafux fejn nibdew. Kemm toffri x'nistgħu nagħmlu? M'għandniex nagħmlu bosta offerti f'każ li xi wħud ma jgħaddu? U kemm taħt il-prezz tal-lista nistgħu noffru biex jixtru bejgħ bin-nieqes? "
Tweġiba: Il-prezz tal-offerta għal bejgħ bin-nieqes huwa ta 'spiss ħafna konfużjoni għax-xerrejja. Inti mhux waħdu mal-mistoqsijiet tiegħek. Bosta xerrejja tal-bejgħ qosra jħossuhom daqslikieku huma u l-aġenti tagħhom huma bħall-għomja li jwasslu l-għomja, u f'ċerti modi huma. Dak għax hemm ħafna komponenti għal bejgħ qasir. Int huma korretti li mhux il -bejgħ qasir kollu mill-qrib .
Il-Prezz tal-Lista ta 'Bejgħ Qasir
L-akbar kwistjoni f'bejgħ qasir hija l-prezz. Kemm hu realistiku dak il-prezz tal-lista? Biex nibdew, jekk il-bejjiegħ ma jikkwalifikax biex jagħmel bejgħ bin-nieqes, il-prezz tal-lista mhuwiex rilevanti. Dan għaliex il-bejjiegħa li ma jikkwalifikawx għal bejgħ bin-nieqes jistgħu jsibu li l-bejgħ bin-nieqes tagħhom jiġi rifjutat. F'dawk il-każijiet, il-bank mhux se japprova l-bejgħ bin-nieqes anki jekk inti lest li jħallas il-valur tas-suq.
Ma tistax tistrieħ il-kpiepel fuq il-prezz tal-lista ta 'bejgħ bin-nieqes. L-unika ħaġa li l- prezz tal-lista jgħidlek hi kemm hemm bżonn li l-bejjiegħ jiffirma kuntratt tax - xiri , u xi kultant lanqas biss se jagħmlu dan.
Pereżempju, fl-MLS tiegħi, l-aġenti li jelenkaw huma mitluba jgħidu lill-aġenti tax-xerrej jekk il-bejjiegħ ma jaċċettax il-prezz tal-lista, iżda mhux il-kumpaniji kollha tal-MLS jeħtieġu dak l-iżvelar.
Jekk il-prezz tal-lista jkun baxx wisq, il-bank jirrifjuta l-bejgħ bin-nieqes . Barra minn hekk, prezz baxx tal-lista jista 'jkun strateġija użata mill-aġent tal-lista u l-bejjiegħ biex jinkisbu offerti multipli fuq il-bejgħ bin-nieqes .
Fil-qosor, il-prezz tal-lista ta 'bejgħ bin-nieqes jista' jfisser ftit, jekk xejn.
Kif Tfisser Out Price ta 'Offerta għal Bejgħ Qasir
Ikollok bżonn taħseb bħal aġent BPO . Ħlief għal ftit tipi ta 'bejgħ bin-nieqes, il-banek ġeneralment ma jħallsux għal stima. Huwa bħal qtugħ ta 'l-imnieħer tiegħek minkejja l-wiċċ tiegħek, iżda l-banek jixtiequ jiffrankaw ftit flus. Huma wkoll ma jagħtux biżżejjed kredibilità għall-għarfien u l-esperjenza valutaturi tal-proprjetà immobbli jippossjedu. Huma għandhom it-tendenza li jaħsbu li kwalunkwe korp sħun jista 'jivvaluta dar, u dik is-suppożizzjoni tkun żbaljata.
Ma jkollniex din il-problema jekk il-banek ikunu fdati aġenti tal-bejgħ bin - nieqes, iżda ma jagħmlux dan, u b'raġuni tajba . L- aġent tal- bejgħ fil-qosor jirrappreżenta l-bejjiegħ, mhux il-bank. L-aġent tal- bejgħ fil-qosor tal-bejgħ irid ukoll li jbigħ dik id-dar malajr. Il-prezz li l-aġent tal-bejgħ bin-nieqes iqis li l -valur tas-suq jista 'jkun dritt fuq l-imnieħer jew jista' jkun deceivingly baxx.
Għalhekk, il-bank tal-bejgħ bin-nieqes se jimpjega aġent BPO u jħallas lil dak l-aġent inqas minn $ 100 biex jipproduċi BPO. Dak l-aġent jista 'jkun aġent lokali jew l-aġent jista' jgħix barra miż-żona. Huwa x-xorti tat-tlugħ. Iżda bosta aġenti tal-BPO se jħarsu lejn il-bejgħ komparabbli mibjugħ f'raġġ ta '1/2 mili tal-proprjetà tas-suġġett.
Huma se jqabblu footage kwadru u etajiet simili. Tista 'tagħmel l-istess ħaġa.
Tipi differenti ta 'Prezzijiet ta' Offerta għal Bejgħ Qasir
Filwaqt li hemm numru ta 'modi biex tikkalkula l-valur tas-suq, mhux kull aġent BPO tutilizza l-għodod kollha disponibbli għal aġent. Aġent BPO jista 'jikkunsidra biss l-aħħar 3 xhur ta' djar mibjugħa l-eqreb għall-proprjetà tas-suġġett. L-aġent jista 'jinjora l-post, il-kondizzjoni, il-fatturi uniċi u x-xejriet bħal prezzijiet aktar baxxi fuq listi attivi u pendenti.
Hawn huma t-tipi varji ta 'prezzijiet ta' offerti għal bejgħ qasir u għaliex huma differenti:
- Prezz tal-lista għal bejgħ bin-nieqes. Dan huwa l-prezz li l-aġent tal-lista u l-bejjiegħ jaqblu dwarhom. Jintuża biex jinkiseb offerta. Jista 'jkun għoli; jista 'jkun baxx; jista 'jkun tajjeb fuq il-flus.
- BPO agent prezz ta 'bejgħ qasir. Dan il-prezz spiss jiġi kkalkulat statistikament, iżda mingħajr spezzjoni interna huwa bażikament bla valur. Anki bi spezzjoni interna, il-prezzijiet tal-BPO mhux dejjem ikunu korretti, primarjament minħabba li l-aġent jista 'ma jaħdimx fil-lokal. Iżda dan huwa l -prezz ta 'offerta li l -bank tal-bejgħ qasir jaċċetta.
- L- opinjoni tal-valur tal -aġent tax-xerrej lokali . L -ispeċjalista tal-viċinat huwa probabbilment it-tieni l-aħjar bet tiegħek għal opinjoni onesta tal-valur tas-suq. Dan l-aġent ikun jaf l-istorja u x-xejriet tax-xiri tad-dar f'dak il-lokal partikolari. Jekk dan il-prezz huwa ogħla minn valur tal-BPO, kemm jekk inti toffri prezz kullimkien qrib dan il-valur hija bbażata l-aktar parzjalment fuq kemm tkun trid id-dar u jekk għandekx tiffaċċja offerti kompetittivi.
- Opinjoni ta 'stimatur lokali dwar il-valur tas-suq. Evalwazzjoni tiswa bejn $ 300 u $ 500, bħala medja, iżda stima professjonali b'esperjenza li tevalwa djar f'dik il-viċinat għandha tipproduċi opinjoni valida ta 'valur. Still, hija biss opinjoni ta 'persuna waħda.
- Evalwazzjoni ta 'min isellef ix-xerrej tal-bejgħ bin-nieqes. Dan it-tip ta 'stima jsir permezz ta' grupp ta 'evalwazzjoni , u l-evalwatur jista' jew ma jistax ikun esperjenzat u jista 'ma jafx il-lokal. Grazzi għall-hangover ikkawżat mill- HVCC , huwa bażikament stima biex tivvalida l-offerta, biex ma tivvalidax il-valur attwali tas-suq.
Il-linja tal-qiegħ, l-għażla li jagħżlu l- prezz ta ' offerta ta' bejgħ qasir huwa li niftakru kemm il-bank ikun irid, abbażi tal-opinjoni tal-aġent tal-BPO. Il-prezz tal-offerta tiegħek jeħtieġ li jkun raġonevoli. Il-bank jista 'jew ma jħallix skont għall-istennija għall -approvazzjoni tal-bejgħ bin-nieqes . Iżda wieħed iżomm f'moħħu li la l-prezz ta 'l-offerta u lanqas il-prezz ta' l-aġent ta 'BPO ma jista' jkollu bażi fil-valur tas-suq. L-ammont li tħallas u l-valur tas-suq jistgħu jkunu żewġ affarijiet distinti.
Ipprepara ruħek għal offerta ta 'kontro mill-bank jekk il-prezz ta' l-offerta tiegħek huwa baxx wisq.
Biex twieġeb il-mistoqsija tiegħek dwar offerti ta 'xiri multipli . Għandek tkellem mal-avukat tiegħek dwar in-nases u l-iżvantaġġi legali biex tikteb offerti multipli għal bejgħ qasir meta ma tistax taffordja li tixtrihom kollha. Ġeneralment, l-aġenti etiċi jiskoraġġixxu dik il-prattika sakemm ix-xerrej ma jiżvelax dak il-fatt fl-offerta.
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.