Kif Tixtri Foreclosures ta 'Proprjetà Bankarja
Il-banek għandhom proprjetà immobbli proprja minħabba li l-banek kisbu d-djar permezz ta ' esklużjoni . Djar fuq il-kotba tal-bank jissejħu REOs, li huwa akronimu għal "propjetà immobbli." Jirrealizzaw li meta l-banek jirċievu atti ta 'propjetà għad-djar permezz ta' esklużjoni, spiss minħabba li ħadd ma wera fuq il-passi tal-qorti li jressqu l-ammont minimu tal-ipoteka (ijiet) eżistenti jew il-bank apposta l-offerta minima tant kbira ħadd ma kien imissha tmissha.
Fuq il-wiċċ, jista 'ma jkunx soda daqslikieku l-kanċellamenti huma ta' qligħ, speċjalment jekk il-bank irid ibiegħ l-inventarju tiegħu fis-suq miftuħ għall-ammont li darba kien dovut lill-bank mill-mortgagor ta 'qabel. Madankollu, hawnhekk huma tal-anqas żewġ raġunijiet għaliex REO jista 'jkun ta' qligħ għalik:
- Jekk żewġ self kienu garantiti għall-propjetà (li hija komuni f'dawn il-jiem), it-tieni mutwant kultant ma jeskludix. Jekk min isellef it-tieni ma jagħmilx il- ħlasijiet lura lill-ewwel sellief u jibda l- proċedimenti ta 'esklużjoni tiegħu stess, it - tieni kreditur jintilef fl-esklużjoni. Ħafna ipoteki sekondarji jinkludu 20% jew aktar tal- valur tas - suq oriġinali.
- Il-bank ħafna drabi ma tridx toqgħod fuq l-inventarju tagħha. Peress li ma rċevietx l-offerta minima tiegħu mingħand investitur jew xerrej tad-djar matul il -bejgħ ta 'esklużjoni fil-qorti, il-bank jista' jkun probabbli li jipprojbixxi dik id- dar REO għal inqas, sempliċement biex teħles minnha. Jiddependi mill-kontabilità interna tagħha.
Sejba ta 'Aġenti ta' Elenku REO
Hemm ħafna postijiet disponibbli onlajn biex isibu Foreclosures . Madankollu, tista 'ssibhom ukoll fl- MLS . Jekk titlob lill -aġent tax-xerrej tiegħek biex tfittex MLS għal "REOs", probabilment ikollok issib li numru żgħir ħafna ta 'aġenti tal -proprjetà immobbli jispeċjalizzaw fl-elenkar REOs għall-bejgħ fil-lokal tiegħek.
Hawn huma pariri dwar l-aġenti tal-elenkar REO:
- Il-biċċa l-kbira ta 'l- aġenti li jelenkaw ir- REO ma jinkludux REOs, ebda tip ieħor ta' proprjetà.
- L- aġenti tal-elenkar REO ħafna drabi jagħtu skontijiet lill-banek minflok in-negozju tagħha, minħabba li dawn l-aġenti jittrattaw fil-volum u xi drabi l-maniġer tal-assi jinqata '.
- L-aġenti tal-elenkar REO jagħmlu l-flus billi jbiegħu ħafna reo jew joperaw bħala aġent doppju . Taħt aġenzija doppja , l- aġent tal-elenkar REO għandu jaqla 'kemm il-kummissjoni tal-lista kif ukoll il-kummissjoni tal-aġent tax-xerrej.
- Biex tattira l-aġenti tax-xerrej, ħafna banek joffru persentaġġ akbar tal-kummissjoni lill-aġent tax-xerrej filwaqt li jnaqqsu l-kummissjoni tal-aġent tal-lista.
- L- aġenti tal-elenkar REO ġeneralment jirrappreżentaw lill-bejjiegħ, mhux lin-xerrej. Ikkunsidra jekk tridx ir-rappreżentazzjoni tiegħek, tista '.
- L-aġenti tal-elenkar REO huma tipikament aġenti li jipproduċu ħafna minħabba l-volum tan-negozju li jwettqu. Huma tipikament ma jqattgħu ħafna ħin jaħdmu ma 'xerrejja.
- Xi aġenti tal-elenkar REO huma tant okkupati li jimpjegaw assistenti għal sejħiet fuq il-post. Ħafna ma jagħtux in-numru privat tagħhom ta 'cell phone, li jista' jagħmel il-komunikazzjoni diffiċli.
Kiri ta 'Aġent tax-Xerrej
Sakemm ikollok esperjenza diretta li tinnegozja mal-banek, tista 'tirċievi rappreżentazzjoni aħjar billi tikri aġent tax-xerrej tiegħek stess .
Qabel ma tagħżel aġent, agħżel bosta u tintervista l-aġenti tal-proprjetà immobbli biex issib tajbin tajjeb.
- L-aġent tax-xerrej għandu responsabbiltà fiduċjarja biex jipproteġi l-interessi tiegħek.
- L-aġenti tax-xerrej ma jirrappreżentawx lill-bejjiegħ. Anki meta l-bejjiegħ iħallas il-kummissjoni tagħhom.
- L-aġenti tax-xerrej ġeneralment jitħallsu mill-bejjiegħ. Dan ifisser li ma tiswax il-kiri ta 'aġent tax-xerrej.
- L-aġenti tax-xerrej jistgħu jitolbuk tiffirma ftehim ta 'broker tax-xerrej , li se jiddetermina d- dmirijiet tal-aġent tiegħek u speċifika min iħallas il-kummissjoni .
- Ikkunsidra li taħdem ma 'aġent tax-xerrej li għandha esperjenza li taħdem ma' REOs.
Negozjar ma 'REOs
Jekk l-elenkar huwa relattivament ġdid fis-suq, huwa ferm possibbli li l-bank ma jiddevjax ħafna mill- prezz tal-prezz tiegħu . Int ser ikollok saħħa ta 'negozjar ikbar jekk tagħmel offerti fuq djar li ilhom fis-suq għal aktar minn 30 jum.
Hawnhekk hawn aktar pariri:
- Il-banek jinnegozjaw skonti ta 'rata massima b'titoli u kumpaniji f'idejn terzi. Jekk tagħżel li tuża t-titlu tal-bank / kumpanija f'idejn terzi , iċċekkja l-miżati li dawk il-kumpaniji jimponu. Ġeneralment, miżati mhux imħallsa mill-bank iżda mħallsa mix-xerrej se jkunu ogħla minħabba li t-titlu u d-depożitu f'idejn terz ta 'spiss jiffurmaw dawk l-iskontijiet billi jimponu aktar lil xerrejja.
- Ħafna banek qegħdin imorru 'l bogħod milli jħallsu l -ispejjeż tipiċi ta' għeluq għax-xerrej. Xi ħlasijiet bħat- taxxi tat-trasferiment , il-miżati tal-kontea u l-istat, jitħallsu mix-xerrej u mhux mill-bank. Il-banek ta 'spiss ma jħallsux għal rapporti ta' organiżmi ta ' ħsara , tiswijiet jew pjanijiet ta' garanzija għad-dar .
- Xi banek mhux se jiffirmaw offerta kontro-offerta sakemm it-termini kollha jkunu miftiehma b'mod reċiproku bejn il-partijiet verbalment.
- Jistenna li l-bank jiġbed il- kuntratt ta 'xiri tiegħu stess jew l-addendum għall-kuntratt ta' xiri standard tiegħek. Aqra sewwa u staqsi avukat ta 'propjetà immobbli għal parir jekk ma tifhimhax. Tista 'ssib li l-avukat tal-bank fassal dak il-kuntratt, u mhux favur tiegħek.
- Jekk il-bank mhux se jibdel u tirċievi ċaħda ta 'offerta , stenna 30 jum ieħor u mbagħad ibgħat mill-ġdid l-offerta oriġinali tiegħek, bid-data oriġinali tinqata' u tiddaħħal id-data l-ġdida tiegħek.
- Għandek tistenna għaxart ijiem għal tweġiba għall-offerta tiegħek mill-bank. Ħu paċenzja. Naf li ħsejjes miġnun li xi banek jistgħu jieħdu żmien twil biex jirrispondu, imma jistgħu.
- Il-bank jista 'jitlob li tissottometti applikazzjoni ta' self sabiex tkun tista 'tikkettalek minn qabel; madankollu, m'intix obbligat li tikseb is-self minn dak il-bank.
- Jekk ma tistax tagħlaq bid-data ta 'għeluq predeterminata, il-bank jista' jitlobek penali għal kull ġurnata li tgħaddi dik id-data. Kun żgur li jkollok ittra ta 'preapproval tas - self minn sellief tiegħek stess qabel ma tissottometti offerta, u tikseb assigurazzjoni li tirċievi l-finanzjament minn min isellef tiegħek mingħajr ma toqgħod għal dewmien mhux mistenni.
- X'aktarx ser tintalab tixtri d-dar "kif inhi." Hemm żvantaġġi għax-xiri ta 'Foreclosures . Agħmel l-offerta tiegħek soġġetta għal spezzjoni tad - dar . Xi bejjiegħa fl- assi ta 'strixxa ta' inadempjenza minn djar ta 'esklużjoni .
Fil-ħin tal-kitba, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, hija Broker-Associate f'Lyon Real Estate f'So Sacramento, Kalifornja.